Seit Juli 2024 ist es offiziell: In Wien darfst du keine Wohnung mehr kurzfristig vermieten, ohne die entsprechende Genehmigung eingeholt zu haben. Die zentrale Rechtsgrundlage ist §129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung — und sie wird von der MA 37 zunehmend aktiv durchgesetzt.
Die gute Nachricht: Die Airbnb Genehmigung Wien ist machbar. Die schlechte: Der Weg ist bürokratisch, kostet Geld und dauert. Wer die Schritte nicht kennt, verliert Wochen — oder riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu €50.000.
Dieser Artikel zeigt dir den exakten Ablauf, um deine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Wien zu bekommen — inklusive aller Kosten, der häufigsten Stolpersteine und VDAV-Insider-Wissen aus der Praxis. Er ist Teil unseres kompletten Guides zur Kurzzeitvermietung in Wien 2026.
€2.330–€7.630
Gesamtkosten Genehmigung
4–12 Wochen
Typische Verfahrensdauer
€50.000
Maximalstrafe ohne Genehmigung
Die rechtliche Grundlage: §129 Abs. 1a Wiener Bauordnung
Was sagt das Gesetz?
Seit der Novelle 2024 definiert die Wiener Bauordnung Kurzzeitvermietung als die wiederholt gewerbliche Vermietung einer Wohnung für Aufenthalte unter 30 Tagen. Das betrifft jede Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO. Entscheidend ist: Es geht nicht um die Plattform, sondern um die Art der Nutzung. Auch die Vermietung über eigene Kanäle fällt unter diese Regelung.
Die Wiener Bauordnung §129 unterscheidet dabei klar zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Beherbergung. Eine Wohnung, die regelmäßig an Touristen vermietet wird, gilt rechtlich als Beherbergungsbetrieb — unabhängig davon, ob du das als Haupt- oder Nebenerwerb betreibst.
Die 90-Tage-Regel im Detail
Wenn du deine Hauptwohnsitz-Wohnung vermietest, darfst du das ohne formale Nutzungsänderung — aber nur bis maximal 90 Nächte pro Kalenderjahr. Das ist die sogenannte „Bagatellgrenze". Wichtig dabei:
- Die 90 Nächte gelten pro Kalenderjahr (1. Jänner bis 31. Dezember), nicht rollierend über 365 Tage.
- Sie gelten ausschließlich am Hauptwohnsitz — bei Nebenwohnsitz oder einer reinen Investorenwohnung gibt es diese Freigrenze nicht. Dort brauchst du die Genehmigung vom ersten Tag an.
- Ab Nacht 91 oder bei gewerblicher Nutzung (z.B. über eine GmbH) ist eine Nutzungsänderung erforderlich.
- Die 90 Nächte sind kein Freibetrag, den du „aufsparen" kannst — sie sind ein Kontingent, das sich am 1. Jänner zurücksetzt.
Hauptwohnsitz = Einfacher Einstieg
Verwaltungsstrafe bei Verstoß
Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu €50.000. Die MA 37 prüft mittlerweile proaktiv: über Plattform-Daten, Nachbarbeschwerden und gezielte Stichproben im Grundbuch. Seit Anfang 2025 wurden die Kontrollen deutlich verschärft — insbesondere in den Innenstadtbezirken 1 bis 9.
So vermeidest du Probleme mit §129
„Viele Eigentümer unterschätzen die 90-Tage-Grenze. Sie gilt pro Kalenderjahr und wird von der MA 37 zunehmend kontrolliert. Wer als Investor eine Zweitwohnung vermietet, braucht die Genehmigung vom ersten Tag an — das ist vielen nicht bewusst."
Schritt-für-Schritt: Der Genehmigungsprozess
Der Weg zur Kurzzeitvermietung Genehmigung Wien besteht aus sieben klar definierten Schritten. Wir haben diesen Prozess für über 10 Eigentümer begleitet und kennen die Praxis hinter der Theorie. Hier ist die Anleitung, die tatsächlich funktioniert.
Grundbuchauszug einholen
1–3 TageBeim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Online über justiz.gv.at möglich — Kosten ca. €15.
WEG-Zustimmung einholen
2–6 WochenBei Eigentumswohnungen: Schriftliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der häufigste Zeitfresser.
Pläne und Unterlagen
1–2 WochenGrundriss, Brandschutzkonzept (falls erforderlich), Nachweis Hauptwohnsitz oder Gewerbeanmeldung.
Antrag bei MA 37 einreichen
1 TagNutzungsänderung von Wohnzweck auf Beherbergungsbetrieb. Online oder persönlich möglich.
Prüfung durch MA 37
2–8 WochenBrandschutz, Stellplätze, Flächenwidmungsplan. Bei Rückfragen verlängert sich die Dauer.
Bescheid erhalten
—Positiver Bescheid = Genehmigung. Negativer Bescheid = Widerspruchsmöglichkeit innerhalb von 4 Wochen.
Meldepflicht erfüllen
1–3 TageRegistrierungsnummer beantragen und auf allen Plattformen eintragen. Ortstaxe-Abführung einrichten.
Experten-Einschätzung
— Michael Kunz, VDAV-Vorstand
Bei Eigentumswohnungen brauchst du die schriftliche Zustimmung der Miteigentümer mit qualifizierter Mehrheit. Das bedeutet: Mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Dieser Schritt ist erfahrungsgemäß der schwierigste im gesamten Prozess.
Aus VDAV-Praxis empfehlen wir: Geh persönlich in die Eigentümerversammlung, erkläre dein Vorhaben transparent und adressiere Bedenken proaktiv. Häufige Sorgen der Nachbarn sind Lärm, unbekannte Personen im Haus und Müllentsorgung. Ein professioneller Managementpartner wie HappyHost kann diese Bedenken entkräften — weil du garantieren kannst, dass ein Ansprechpartner 24/7 erreichbar ist.
Ein befugter Ziviltechniker (Architekt oder Bauingenieur) erstellt den Bestandsplan und den Einreichplan. Diese Unterlagen dokumentieren den Ist-Zustand der Wohnung und die geplante Nutzungsänderung mit allen technischen Details. Rechne mit Kosten von €1.500 bis €4.000 — abhängig von Wohnungsgröße, Gebäudealter und Komplexität der Einreichung.
Jetzt reichst du das Bauansuchen um Nutzungsänderung ein — also den formalen Antrag, die Widmung von „Wohnung" auf „Beherbergungsbetrieb" zu ändern. Das geht digital über das ELBA-System (Elektronisches Baubewilligungsverfahren) der Stadt Wien oder persönlich bei der zuständigen Magistratsabteilung. Dem Antrag legst du den Grundbuchauszug, die WEG-Zustimmung und die Planunterlagen bei.
Die MA 68 (Wiener Berufsfeuerwehr) prüft den Brandschutz deiner Wohnung im Kontext der neuen Nutzung als Beherbergungsbetrieb. Je nach Gebäude, Stockwerk und Lage der Wohnung können Auflagen kommen: zusätzliche Rauchmelder, gekennzeichnete Fluchtwege, Feuerlöscher, Notbeleuchtung oder sogar bauliche Maßnahmen wie Brandschutztüren. Diese Auflagen musst du umsetzen und dokumentieren, bevor die Bewilligung erteilt wird.
Der Bescheid durch die MA 37 ist das Kernstück — die eigentliche Nutzungsänderung Wien. Realistischer Zeitrahmen: 4 bis 12 Wochen ab vollständiger Einreichung. Bei WEG-Streitigkeiten, Nachbar-Einsprüchen oder fehlenden Unterlagen kann es deutlich länger dauern — in Einzelfällen bis zu 6 Monate. Tipp: Je vollständiger deine Ersteinreichung, desto schneller der Bescheid.
Abschließend meldest du bei der WKO das freie Gewerbe „Vermieten von Privatzimmern" an. Die Kosten dafür sind minimal (ca. €30 Verwaltungsgebühr), aber dieser Schritt wird erstaunlich oft vergessen. Ohne Gewerbeberechtigung bist du nicht rechtskonform — auch wenn die Baubewilligung bereits vorliegt. Die Anmeldung geht online über das Unternehmensserviceportal (USP) und ist in wenigen Minuten erledigt.
Kosten der Genehmigung: Was du einplanen musst
Die häufigste Frage unserer Eigentümer: „Was kostet das Ganze?" Hier die realistische Kalkulation basierend auf unseren bisherigen Genehmigungsverfahren in Wien:
| Hauptwohnsitz (<90 Tage) | Nutzungsänderung (gewerblich) | |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | €15 | €15 |
| WEG-Zustimmung | — | €0–500 (Anwalt) |
| Planunterlagen | — | €800–2.500 |
| MA 37 Verfahren | €0 (Anzeige) | €500–1.500 |
| Brandschutzgutachten | — | €1.000–3.000 |
| Registrierung | €0 | €0 |
| Gesamt | €15 | €2.315–€7.515 |
Kostenrahmen je nach Genehmigungsweg (Richtwerte, Stand 2026)
Klingt nach viel? Verglichen mit dem Ertragspotenzial einer professionell verwalteten Kurzzeitvermietung amortisieren sich die Kosten schnell. Eine gut gelegene 2-Zimmer-Wohnung in Wien kann als Kurzzeitvermietung €400 bis €800 pro Monat mehr einbringen als bei klassischer Langzeitvermietung. Mehr zu den realen Erträgen mit konkreten Zahlen findest du in unserem Artikel Was verdient man mit Airbnb in Wien?
Wichtig: Spare nicht am Ziviltechniker. Ein erfahrener Planer, der den MA-37-Prozess kennt, beschleunigt das Verfahren erheblich und vermeidet teure Nachbesserungsrunden. Billigangebote unter €1.000 führen erfahrungsgemäß zu Verzögerungen.
Häufige Stolpersteine — VDAV-Insider-Wissen
Aus unserer Begleitung von Genehmigungsverfahren kennen wir die häufigsten Fehler, die Eigentümer machen. Vier Stolpersteine, die du unbedingt vermeiden solltest:
WEG-Ablehnung: Der Killergrund Nr. 1
Wenn die Miteigentümer nicht zustimmen, ist der Prozess gestoppt. Die Lösung: Frühzeitige, transparente Kommunikation. Informiere Nachbarn persönlich, erkläre die Vorteile (professionelles Management, fixer Ansprechpartner) und nimm Bedenken ernst.
„Meine Büro-Widmung reicht für Kurzzeitvermietung."
Falsch. Eine Büro-Widmung ist nicht gleich Beherbergungsbetrieb. Jede Nutzungsart hat eine eigene baurechtliche Kategorie. Es braucht eine spezifische Umwidmung auf „Beherbergungsbetrieb".
Doppelnutzung: Wohnen und Vermieten gleichzeitig
Eine rechtliche Grauzone, die zu Problemen führt. Die MA 37 sieht das kritisch: Entweder Wohnung oder Beherbergungsbetrieb. Klare Trennung ist die sicherste Strategie.
Rückwidmung bei Verkauf vergessen
Die geänderte Widmung muss dem Käufer kommuniziert werden. Eine Beherbergungswidmung kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen — aber Transparenz im Kaufvertrag ist Pflicht.
Genehmigung zu kompliziert? Wir übernehmen das.
HappyHost begleitet dich durch den gesamten Genehmigungsprozess — von der Erstberatung bis zum genehmigten Bescheid.
Kostenlose ErstberatungWas HappyHost für dich übernimmt
Der Genehmigungsprozess ist komplex — aber du musst ihn nicht alleine durchlaufen. Bei HappyHost begleiten wir Eigentümer vom ersten Schritt bis zur fertigen Genehmigung und darüber hinaus:
„Wir haben den Genehmigungsprozess für über 10 Eigentümer begleitet. Die wichtigste Lektion: Früh starten, die WEG frühzeitig einbinden, und nicht an den Plankosten sparen. Ein guter Ziviltechniker spart am Ende mehr als er kostet."
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