Airbnb Genehmigung Wien: Voraussetzungen und Ablauf (2026)

Seit Juli 2024 ist es offiziell: In Wien darfst du keine Wohnung mehr kurzfristig vermieten, ohne die entsprechende Genehmigung eingeholt zu haben. Die zentrale Rechtsgrundlage ist §129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung — und sie wird von der MA 37 zunehmend aktiv durchgesetzt.

Die gute Nachricht: Die Airbnb Genehmigung Wien ist machbar. Die schlechte: Der Weg ist bürokratisch, kostet Geld und dauert. Wer die Schritte nicht kennt, verliert Wochen — oder riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu €50.000.

Dieser Artikel zeigt dir den exakten Ablauf, um deine Genehmigung für Kurzzeitvermietung in Wien zu bekommen — inklusive aller Kosten, der häufigsten Stolpersteine und VDAV-Insider-Wissen aus der Praxis. Er ist Teil unseres kompletten Guides zur Kurzzeitvermietung in Wien 2026.

Die rechtliche Grundlage: §129 Abs. 1a Wiener Bauordnung

Was sagt das Gesetz?

Seit der Novelle 2024 definiert die Wiener Bauordnung Kurzzeitvermietung als die wiederholt gewerbliche Vermietung einer Wohnung für Aufenthalte unter 30 Tagen. Das betrifft jede Vermietung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder VRBO. Entscheidend ist: Es geht nicht um die Plattform, sondern um die Art der Nutzung. Auch die Vermietung über eigene Kanäle fällt unter diese Regelung.

Die Wiener Bauordnung §129 unterscheidet dabei klar zwischen Wohnnutzung und gewerblicher kurzfristiger Beherbergung. Ab einer bestimmten Schwelle braucht es eine Ausnahmebewilligung — die Wohnwidmung bleibt aber erhalten. Das gilt unabhängig davon, ob du das als Haupt- oder Nebenerwerb betreibst.

Die 90-Tage-Regel im Detail

Wenn du deine Hauptwohnsitz-Wohnung vermietest, darfst du das ohne formale Nutzungsänderung — aber nur bis maximal 90 Nächte pro Kalenderjahr. Das ist die sogenannte „Bagatellgrenze". Wichtig dabei:

• Die 90 Nächte gelten pro Kalenderjahr (1. Jänner bis 31. Dezember), nicht rollierend über 365 Tage.
• Sie gelten bei jedem angemeldeten Wohnsitz in der Wohnung — Haupt- und Nebenwohnsitz zählen gleich. Die MA 37 hat das beim WKO-Infotalk im Mai 2026 ausdrücklich bestätigt. Nur wenn du dort gar keinen Wohnsitzgemeldet hast, etwa bei einer reinen Anlegerwohnung, greift die Freigrenze nicht — dann brauchst du die Genehmigung ab dem ersten Tag.
• Ab Nacht 91 oder bei gewerblicher Nutzung (z.B. über eine GmbH) ist eine Nutzungsänderung erforderlich.
• Die 90 Nächte sind kein Freibetrag, den du „aufsparen" kannst — sie sind ein Kontingent, das sich am 1. Jänner zurücksetzt.

Verwaltungsstrafe bei Verstoß

Wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu €50.000. Die MA 37 prüft mittlerweile proaktiv: über Plattform-Daten, Nachbarbeschwerden und gezielte Stichproben im Grundbuch. Seit Anfang 2025 wurden die Kontrollen deutlich verschärft — insbesondere in den Innenstadtbezirken 1 bis 9.

„Viele Eigentümer unterschätzen die 90-Tage-Grenze. Sie gilt pro Kalenderjahr und wird von der MA 37 zunehmend kontrolliert. Wer als Investor eine Zweitwohnung vermietet, braucht die Genehmigung vom ersten Tag an — das ist vielen nicht bewusst."

Schritt-für-Schritt: Der Genehmigungsprozess

Der Weg zur Kurzzeitvermietung Genehmigung Wien besteht aus sieben klar definierten Schritten. Wir haben diesen Prozess für über 10 Eigentümer begleitet und kennen die Praxis hinter der Theorie. Hier ist die Anleitung, die tatsächlich funktioniert.

Bei Eigentumswohnungen brauchst du die schriftliche Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. Die touristische Kurzzeitvermietung gilt als Widmungsänderung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 — und die verlangt die Zustimmung aller, nicht nur einer Mehrheit der Anteile. Verweigert ein Eigentümer die Zustimmung, kann sie ersatzweise durch das Außerstreitgericht (Bezirksgericht, § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002) erteilt werden. Dieser Schritt ist erfahrungsgemäß der schwierigste im gesamten Prozess.

Aus VDAV-Praxis empfehlen wir: Geh persönlich in die Eigentümerversammlung, erkläre dein Vorhaben transparent und adressiere Bedenken proaktiv. Häufige Sorgen der Nachbarn sind Lärm, unbekannte Personen im Haus und Müllentsorgung. Ein professioneller Managementpartner wie HappyHost kann diese Bedenken entkräften — weil du garantieren kannst, dass ein Ansprechpartner 24/7 erreichbar ist.

Ein befugter Ziviltechniker (Architekt oder Bauingenieur) erstellt den Bestandsplan und den Einreichplan. Diese Unterlagen dokumentieren den Ist-Zustand der Wohnung und die geplante Nutzungsänderung mit allen technischen Details. Rechne mit Kosten von €1.500 bis €4.000 — abhängig von Wohnungsgröße, Gebäudealter und Komplexität der Einreichung.

Jetzt reichst du das Bauansuchen um Ausnahmebewilligung ein — den formalen Antrag für gewerbliche kurzfristige Beherbergung. Die Wohnwidmung bleibt erhalten, die Bewilligung wird befristet (max. 5 Jahre) erteilt. Das geht digital über das ELBA-System (Elektronisches Baubewilligungsverfahren) der Stadt Wien oder persönlich bei der zuständigen Magistratsabteilung. Dem Antrag legst du den Grundbuchauszug, die WEG-Zustimmung und die Planunterlagen bei.

Die MA 68 (Wiener Berufsfeuerwehr) prüft den Brandschutz deiner Wohnung im Kontext der gewerblichen Beherbergungsnutzung. Je nach Gebäude, Stockwerk und Lage der Wohnung können Auflagen kommen: zusätzliche Rauchmelder, gekennzeichnete Fluchtwege, Feuerlöscher, Notbeleuchtung oder sogar bauliche Maßnahmen wie Brandschutztüren. Diese Auflagen musst du umsetzen und dokumentieren, bevor die Bewilligung erteilt wird.

Der Bescheid durch die MA 37 ist das Kernstück — die eigentliche Nutzungsänderung Wien. Die Bearbeitungsdauer variiert stark und hängt von Bezirk, Auslastung und Komplexität des Falls ab. Bei Nachbar-Einsprüchen oder fehlenden Unterlagen kann es sich erheblich verzögern. Tipp: Je vollständiger deine Ersteinreichung, desto schneller der Bescheid.

Wie häufig in deinem Bezirk überhaupt beantragt wird, ist ein guter Anhaltspunkt dafür, wie geläufig der Behörde solche Verfahren dort sind. Laut einer Erhebung der WKO Wien gab es zwischen Dezember 2023 und April 2026 wienweit 1.163 Anträge nach § 129 Abs. 1a, von denen 506 bewilligt wurden — die Verteilung ist aber extrem ungleich. Für die Bezirke, in denen wir selbst Wohnungen betreiben, haben wir die Zahlen aufbereitet: Favoriten (121 Anträge), Landstraße (61), Leopoldstadt (45), Floridsdorf (38), Alsergrund (32) und die Wieden (10).

Wie oft wird ein Antrag tatsächlich bewilligt?

Eine spätere Auskunft der MA 37 liefert ein deutlich detaillierteres Bild. Zum Stichtag 22. Juni 2026 lagen demnach 1.080 Anträge im Zusammenhang mit Beherbergungsstätten vor, 946 davon waren zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen. Diese Zahlen stammen aus einer anderen Quelle mit anderer Methodik als die WKO-Erhebung oben und lassen sich nicht direkt damit addieren oder vergleichen — sie liefern aber erstmals eine Aufschlüsselung, woran Anträge tatsächlich scheitern.

Die Kernaussage steckt im Verhältnis der letzten beiden Zahlen: Wer scheitert, scheitert mehr als doppelt so oft an der Form — fehlende Unterlagen, unvollständige Pläne, fehlende Zustimmungen — wie an der Sache selbst. Nur 44 von 946 abgeschlossenen Verfahren wurden inhaltlich, also in der Sache, untersagt. 106 scheiterten an der Form.

Abschließend klärst du die gewerberechtliche Seite — und die läuft unabhängig vom Baurecht. Selbst wer innerhalb der 90-Tage-Regel bleibt, braucht in der Regel eine Gewerbeberechtigung. Die MA 63 hat das beim WKO-Infotalk im Mai 2026 unmissverständlich bestätigt: „Wer auf Airbnb anbietet, ist gewerblich ab dem ersten Tag." Dahinter stehen die Kriterien der Gewerbsmäßigkeit nach § 1 Abs. 2 GewO — selbständig, regelmäßig und mit Ertragsabsicht.

Wie aufwendig das wird, entscheidet die 10-Betten-Schwelle. Bis zehn Fremdenbetten brauchst du zwar eine Gewerbeberechtigung, aber keinen Befähigungsnachweis — das ist das sogenannte freie Gastgewerbe. Ab dem elften Bett wird daraus das reglementierte Gastgewerbe, und dann musst du deine Qualifikation nach der Gastgewerbe-Verordnung nachweisen. Zwei Details werden dabei oft übersehen: Gezählt werden Schlafplätze, nicht Möbelstücke (ein Doppelbett sind zwei Betten), und die Betten werden bundesweit über alle deine Standorte zusammengezählt.

Bei der Anmeldung suchst du übrigens nicht nach „Beherbergung", sondern nach „Gastgewerbe" — so beginnt der offizielle Wortlaut in der bundeseinheitlichen Liste der freien Gewerbe: „Gastgewerbe in der Betriebsart Beherbergung von Gästen, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden, und Verabreichung des Frühstücks und von kleinen Imbissen und der Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und von Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen sowie von gebrannten geistigen Getränken als Beigabe zu diesen Getränken an die Gäste." Ob der Frühstücks- und Getränketeil nur den erlaubten Umfang beschreibt oder zwingend zum Wortlaut gehört, wird unterschiedlich ausgelegt. Wenn du ohne Frühstück vermietest, klär das vor der Anmeldung mit deinem Bezirksamt — ein Telefonat erspart dir die falsche Gewerbeanmeldung.

Ganz ohne Gewerbeberechtigung kommst du nur in zwei Konstellationen aus. Erstens bei der bloßen Raumvermietung: Wohnraum ohne jede damit verbundene Dienstleistung — keine Bettwäsche, keine Reinigung, keine Schlüsselübergabe. Zweitens bei der häuslichen Nebenbeschäftigung (Privatzimmervermietung): bis 10 Betten, aber nur, wenn du die Räume selbst bewohnst, die Vermietung eine untergeordnete Nebentätigkeit bleibt und keine haushaltsfremden Mitarbeiter beschäftigt werden. Für eine leerstehende Anlegerwohnung oder ein Zinshaus mit mehreren vermieteten Einheiten trifft beides nicht zu.

Angemeldet wird bei der Gewerbebehörde — in Wien beim Magistratischen Bezirksamt des Bezirks, in dem die Wohnung liegt. Das Verfahren selbst ist kostenlos. Online läuft die Anmeldung über das Unternehmensserviceportal (USP) beziehungsweise GISA. Falls dein Gewerbewortlaut dort nicht auswählbar ist, bringst du die Anmeldung einfach schriftlich oder persönlich beim Bezirksamt ein — beide Wege sind gleichwertig. Details zur gewerberechtlichen Einordnung erklärt die Stadt Wien unter Zimmervermietung aus gewerberechtlicher Sicht. Weitere Informationen bietet die WKO Wien, Sparte Tourismus & Freizeitwirtschaft, sowie das Wiener Tourismusförderungsgesetz (RIS).

Kosten der Genehmigung: Was du einplanen musst

Die häufigste Frage unserer Eigentümer: „Was kostet das Ganze?" Hier die realistische Kalkulation basierend auf unseren bisherigen Genehmigungsverfahren in Wien:

Klingt nach viel? Der große Betrag betrifft nur den gewerblichen Weg — und dieses Geld ist ausgegeben, bevor feststeht, ob die Ausnahmebewilligung erteilt wird. Darüber entscheidet allein die Behörde. Über die 90-Tage-Regelung am Hauptwohnsitz bleibt es dagegen bei der Anzeige und den €15. Ob sich der gewerbliche Weg für dein Objekt rechnet, hängt an Lage, Größe und der zulässigen Nutzung und lässt sich erst seriös beziffern, wenn diese Fragen geklärt sind. Wie die Erträge in unserem eigenen Portfolio tatsächlich aussehen, steht in unserem Artikel Was verdient man mit Airbnb in Wien?

Wichtig: Spare nicht am Ziviltechniker. Ein erfahrener Planer, der den MA-37-Prozess kennt, beschleunigt das Verfahren erheblich und vermeidet teure Nachbesserungsrunden. Billigangebote unter €1.000 führen erfahrungsgemäß zu Verzögerungen.

Häufige Stolpersteine — VDAV-Insider-Wissen

Aus unserer Begleitung von Genehmigungsverfahren kennen wir die häufigsten Fehler, die Eigentümer machen. Vier Stolpersteine, die du unbedingt vermeiden solltest:

Was HappyHost übernimmt — und was nicht

An dieser Stelle ist Ehrlichkeit wichtiger als ein guter Verkaufssatz. Ein Bewilligungsverfahren ist ein Behördenverfahren. Niemand außerhalb der Behörde kann es abkürzen, absichern oder zusagen — wir auch nicht.

„Die häufigste Enttäuschung entsteht, wenn jemand mit der Vermarktung beginnt, bevor die Frage der Zulässigkeit geklärt ist. Wer die Widmung und die Wohnsitz-Situation zuerst klärt, verliert im schlechtesten Fall ein Gespräch — wer es überspringt, im schlechtesten Fall deutlich mehr."

Bereit für den ersten Schritt? Fordere deine kostenlose Ertragsanalyse an — du bekommst sie schriftlich, binnen eines Werktags. Die vollständige Rechtslage mit allen Fundstellen steht auf der Seite Rechtslage Kurzzeitvermietung Wien. Alle Details zu unserem Verwaltungsmodell findest du auf der Preise-Seite.

Häufige Fragen zur Airbnb Genehmigung Wien