Wien gehört zu den meistbesuchten Städten Europas — und professionell verwaltete Wohnungen verdienen hier überdurchschnittlich. Wir kennen die Regulierung, sagen dir ehrlich, welche Nutzung für deine Wohnung zulässig ist, und übernehmen dann den gesamten Betrieb.
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Wir prüfen Standort, Widmungszone und Ausstattung — und zeigen dir, ob und wie viel deine Immobilie als Kurzzeitvermietung verdienen kann.
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Wien zählt zu den meistbesuchten Städten Europas — und der Markt für professionell verwaltete Kurzzeitvermietungen wächst. Wer die Regeln kennt und professionell auftritt, verdient gut.
Seit 1. Juli 2024 gelten in Wien strenge Regeln für Kurzzeitvermietung — entscheidend sind die 90-Tage-Grenze, der Wohnsitz und die Widmung. Wir ordnen vorab ein, was für deine Wohnung gilt. Entschieden wird das von der Baupolizei (MA 37), nicht von uns.
Wien ist ganzjährig gefragt — Kongresse, Kultur, Tourismus. Wir passen die Preise täglich an Nachfrage, Saison und Events an, damit du das Maximum aus deiner Immobilie holst.
Unsere Reinigungsteams, Check-in-Manager und Ansprechpartner sitzen in Wien. Kein Callcenter, kein Outsourcing — sondern Menschen, die deine Wohnung kennen.
Seit 1. Juli 2024 gelten in Wien enge Grenzen für die touristische Kurzzeitvermietung. Entscheidend sind drei Punkte — und der wichtigste ist nicht die bekannte 90-Tage-Grenze, sondern der Wohnsitz.
Bis 90 Tage — aber nur mit Wohnsitz
Bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr sind ohne Bewilligung möglich, solange der Wohnsitz in dieser Wohnung nicht dauerhaft aufgegeben wird (§ 119 Abs. 2a lit. b BO Wien). Diese Regel gilt in ganz Wien — auch in der Wohnzone.
Ohne Wohnsitz oder über 90 Tage: Ausnahmebewilligung
Eine ganzjährig vermietete Wohnung, in der niemand wohnt, fällt aus der 90-Tage-Ausnahme heraus. Dann braucht es eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a (höchstens 5 Jahre). Über den Antrag entscheidet die Baupolizei (MA 37).
In der Wohnzone führt dieser Weg nicht weiter
Liegt die Wohnung in einer Wohnzone oder in einer Kleingarten-Widmung, kann die Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden (§ 129 Abs. 1a Z 1). Es bleibt allein die Umwidmung zur Beherbergungsstätte nach § 7a Abs. 5 — ein Verfahren, das das ganze Gebäude betrifft.
Diese Übersicht ist keine Rechtsberatung. Verbindlich entscheidet die Baupolizei (MA 37).
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Marc
Sep 2026 · Wien
„Wunderbarer Aufenthalt in bester Lage! Wir hatten einen tollen Aufenthalt! Das Apartment ist fantastisch und sehr zentral gelegen. Es ist wunderschön und frisch renoviert – genau so, wie in der Beschreibung angegeben. Ein grosses Lob geht auch an den Host: Wir wurden stets bestens informiert und die Kommunikation war durchweg super freundlich und unkompliziert. Wir haben uns sehr wohlgefühlt und können die Unterkunft wärmstens weiterempfehlen!"
Julia
Sep 2026 · Wien
„Wir haben uns in Michaels Wohnung wohlgefühlt. Für unseren Trip mit vier Kindern war ausreichend Platz vorhanden und die Unterkunft hat gut zu unseren Bedürfnissen gepasst. Insgesamt ein sehr angenehmer Aufenthalt."
Werner
Sep 2026 · Wien
„Es war das 2te appartement und das war wunderschön jedoch hat die Bettwäsche gejuckt wahrscheinlich hatte der vor uns einen hund mit wobei ich nicht verstehe warum man einen hund im bett schlafen lässt aber ansonsten super"
Jutta
Sep 2026 · Wien
„Sauber. Schön eingerichtet. Alles vorhanden. Perfekt um ins Ernst Happel Stadium zu gelangen. Alles in der Nähe was man benötigt!"
Alexander
Sep 2026 · Wien
„Lage, Ausstattung und Kontakt mit den Vermietern. Kleine Aufmerksamkeit bei der Ankunft. ( Weissweinflasche und Mozartkugeln) Die Unterkunft kann ich zu 100% weiterempfehlen."
Sonja
Aug 2026 · Wien
„Die Wohnung war sehr sauber gepflegt. Es stand sogar Wein und Mozartkugeln auf dem Tisch. Alles war wie im Inserat beschrieben. Ein kleines Manko, das Schlafzimmer war weil es oben gelegen sehr warm. Vielleicht wäre eine Klimaanlage ( Ventilator war da ,wir haben ihn nicht genutzt) sinnvoll. Ansonsten perfekter Gastgeber. Ich würde es wieder buchen"
Unsere Wohnungen in Wien
Diese Wohnungen betreuen wir selbst. Gäste buchen sie direkt auf HappyStay.at, unserer Seite für Gäste — dort siehst du Fotos, Ausstattung und Bewertungen, so wie es auch mit deiner Wohnung aussehen kann.
Was Gäste in der Umgebung erleben: Reisetipps für Wien auf HappyStay.at
Wien nach Bezirken
Die Wiener Bauordnung gilt überall gleich — die Widmung nicht. In manchen Bezirken ist fast keine Fläche als Wohnzone ausgewiesen, in anderen über 40 %. Für jeden Bezirk, in dem wir selbst Wohnungen betreiben, haben wir die Widmungslage und die amtlichen Antragszahlen aufbereitet.
7,8 % der Fläche in einer Wohnzone · 45 Anträge seit 2023
103016,0 % der Fläche in einer Wohnzone · 61 Anträge seit 2023
104041,3 % der Fläche in einer Wohnzone · 10 Anträge seit 2023
109019,9 % der Fläche in einer Wohnzone · 32 Anträge seit 2023
1100Keine Wohnzone ausgewiesen · 121 Anträge seit 2023
1210Keine Wohnzone ausgewiesen · 38 Anträge seit 2023
1150Keine Wohnzone ausgewiesen · 123 Anträge seit 2023
Die Rechtslage mit Fundstellen — und warum es meist am Wohnsitz scheitert, nicht an den 90 Tagen.
MARKTDATENBezirksdaten, Auslastung und was eine Wiener Wohnung realistisch einbringt.
REGULIERUNGWann eine Ausnahmebewilligung möglich ist und wie das Verfahren bei der MA 37 läuft.
ERTRAGSDATENEchte Ertragszahlen aus dem eigenen Portfolio.
MANAGEMENTEhrlicher Vergleich mit echten Zahlen.
REGULIERUNGWas Wiens Baubehörde zur 90-Tage-Regel und zum Nebenwohnsitz klargestellt hat.
MANAGEMENTVon der 90-Tage-Falle bis zum Pricing — die häufigsten Fehler in Wien.
REGULIERUNGWarum weder Plattform-Zahlen noch Behördendaten sagen, wie viele Wohnungen zu Apartments wurden.
FAQ
Kurzzeitvermietung in Wien ist möglich, aber eng begrenzt — und für viele Anlegerwohnungen heute nicht mehr zulässig. Die wichtigsten Fragen von Eigentümern, kurz und direkt beantwortet.
Eingeschränkt. Seit 1. Juli 2024 sind bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Bewilligung möglich, solange der Wohnsitz in dieser Wohnung nicht dauerhaft aufgegeben wird (§ 119 Abs. 2a BO Wien). Diese Regel gilt in ganz Wien. Alles darüber hinaus braucht eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a, die unter anderem eine Lage außerhalb der Wohnzone und die Zustimmung aller Miteigentümer voraussetzt. Für eine Anlegerwohnung ohne Wohnsitz ist die touristische Vermietung damit oft nicht mehr zulässig. Wir selbst übernehmen eine Wohnung nur dann kurzfristig, wenn eine Ausnahmebewilligung oder eine passende Widmung vorliegt — sonst ausschließlich monatsweise ab 30 Nächten. Eine rechtliche Beratung ersetzt das nicht.
Bei Eigentumswohnungen brauchst du die Zustimmung der Miteigentümer auf zwei Ebenen. Zivilrechtlich gilt die touristische Kurzzeitvermietung als Widmungsänderung, die nach § 16 Abs 2 WEG 2002 die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer verlangt (ersatzweise durch das Außerstreitgericht). Und für die baurechtliche Ausnahmebewilligung der MA 37 nach § 129 Abs. 1a BO Wien ist die schriftliche Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer erforderlich. In beiden Fällen aller — nicht nur einer Mehrheit. Wir ordnen vorab ein, was auf dich zukommt; die Zustimmung einzuholen und rechtlich zu bewerten ist Sache eines Rechtsanwalts, über die baurechtliche Bewilligung entscheidet die MA 37.
Das hängt von Bezirk, Größe, Ausstattung und Auslastung ab. In unserem Ratgeber zeigen wir echte Ertragszahlen aus unserem laufenden Apartment-Betrieb in Wien — datenbasiert statt geschätzt. Für deine konkrete Immobilie erstellen wir eine kostenlose Ertragsanalyse.
Wohnungen im laufenden Betrieb haben wir derzeit in der Leopoldstadt (2.), auf der Landstraße (3.), auf der Wieden (4.), am Alsergrund (9.), in Favoriten (10.), in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) und in Floridsdorf (21.) — der Schwerpunkt liegt in Favoriten rund um die Therme Wien und in Floridsdorf. Für jeden dieser Bezirke haben wir die Widmungslage und die amtlichen Antragszahlen aufbereitet. Anfragen aus anderen Wiener Bezirken schauen wir uns genauso an.
25 % vom bereinigten Rohgewinn — also nach Abzug von Plattformgebühren, Reinigung und Transaktionskosten. 75 % bleiben bei dir. Einmalig fällt eine Setup-Gebühr von €499 pro Wohnung an, die Reinigungskosten trägt der Gast. Wir verdienen nur, wenn du verdienst.
Der Strafrahmen der Wiener Bauordnung reicht bis zu 50.000 Euro (§ 135 Abs. 1). Strafbar ist dabei schon das Anbieten einer Wohnung über die zulässigen Grenzen hinaus — also bereits das Inserat, nicht erst die Vermietung (§ 135 Abs. 6a). Deshalb klären wir Widmung und Wohnsitz-Situation, bevor eine Wohnung überhaupt online geht.
Wir analysieren dein Objekt kostenlos und unverbindlich. Unsere Vergütung ist rein umsatzabhängig — wir verdienen nur, wenn du verdienst.