Die meisten Airbnb-Einnahmen-Rechner im Internet zeigen unrealistische Zahlen. Brutto-Umsätze ohne Kostenabzüge, 85 % Auslastung als Annahme und keine Wiener Regulierung eingepreist — das hat mit der Realität wenig zu tun.
Dieser Artikel zeigt echte Netto-Erträge aus einem realen Portfolio von 17+ Apartments in Wien und Klagenfurt. Keine geschätzten Werte, sondern anonymisierte Daten aus laufenden Vermietungen.
„Wir verwalten 17 Apartments in Wien und Klagenfurt — diese Zahlen stammen aus unserem eigenen Portfolio, nicht aus einem Rechner."
— Michael Kunz, GF HappyHost & VDAV-Vorstand
Wenn du wissen möchtest, wie die Kurzzeitvermietung in Wien 2026 generell funktioniert, lies zuerst unseren Hub-Artikel. Hier geht es um die harte Frage: Was bleibt am Ende wirklich übrig?
€109
Ø Tagespreis Wien (ADR)
72%
HappyHost Auslastung
45–55%
Netto vom Brutto
+40–100%
Mehr als Langzeitmiete
Die Umsatz-Realität: Was Wien wirklich bringt
Laut AirDNA liegt der Wiener Marktdurchschnitt bei einer Average Daily Rate (ADR) von rund €109 und einer Auslastung von 62 %. Das klingt erst einmal solide — ist aber eben nur der Durchschnitt.
Im HappyHost-Portfolio erreichen wir durch dynamisches Pricing und Multi-Plattform-Vertrieb eine durchschnittliche Auslastung von 72 % — zehn Prozentpunkte über dem Markt. Das macht bei 30 Nächten im Monat einen erheblichen Unterschied.
Umsatz-Beispiele nach Wohnungsgröße
Alle Werte basieren auf anonymisierten Daten aus dem HappyHost-Portfolio (Stand Q1 2026):
| 1-Zimmer (30–45 m²) | 2-Zimmer (50–65 m²)Empfehlung | 3-Zimmer (70–90 m²) | 4+ Zimmer (90+ m²) | |
|---|---|---|---|---|
| Ø ADR | €75–95 | €100–130 | €130–170 | €160–220 |
| Auslastung | 70–78% | 65–75% | 55–68% | 45–60% |
| Brutto/Monat | €1.600–2.200 | €2.000–2.900 | €2.100–3.400 | €2.200–3.900 |
| Netto/Monat | €800–1.200 | €1.100–1.600 | €1.000–1.800 | €1.000–2.000 |
Richtwerte für Wien, professionell gemanagt (HappyHost Portfolio, Q1/2026)
Netto = nach Abzug aller Betriebskosten, Steuern und Management-Fee. Reinigungskosten werden dem Gast verrechnet und sind daher nicht enthalten.
Die Kostenstruktur — Was vom Brutto übrig bleibt
Der größte Fehler, den Eigentümer machen: sie rechnen mit 80 % Netto vom Brutto. Die Realität sieht anders aus. Hier die vollständige Kostenaufstellung für eine typische Wiener Ferienwohnung mit €2.000 Bruttoumsatz:
| Kostenpunkt | % vom Brutto | €/Monat (bei €2.000) |
|---|---|---|
| OTA-Provision (Airbnb/Booking) | 3–15 % | €60–€300 |
| Reinigung (vom Gast bezahlt) | 0 % | €0 |
| Verbrauchsmaterial | 3–5 % | €60–€100 |
| USt 10 % (Beherbergung) | 10 % | €200 |
| Ortstaxe (€3,02/Nacht/Person) | ~5 % | €100 |
| Management-Fee (HappyHost 25 %) | 25 % | €500 |
| Netto für Eigentümer | ~45–55 % | €900–€1.100 |
Wichtig: Die Reinigungskosten werden bei professionellem Management als eigener Posten dem Gast verrechnet. Für den Eigentümer ist das ein durchlaufender Posten — kein Kostenblock.
Warum die 80%-Netto-Versprechen nicht stimmen
„Der häufigste Fehler: Eigentümer rechnen mit 80 % Netto vom Brutto. Realistisch sind 45–55 % — aber das ist immer noch 40–100 % mehr als eine Langzeitmiete."
— Michael Kunz, GF HappyHost
Mehr zu den Leistungen von HappyHost und was in der Management-Fee enthalten ist, findest du auf unserer Leistungsseite.
STR vs. Langzeitvermietung: Der ehrliche Vergleich
Die zentrale Frage für jeden Eigentümer: Lohnt sich der Aufwand der Kurzzeitvermietung gegenüber einem klassischen Mietvertrag? Hier der direkte Vergleich für eine 55-m²-Wohnung im 2. Bezirk:
| Kurzzeitvermietung (STR)Empfehlung | Langzeitmiete | |
|---|---|---|
| Brutto-Einnahmen | €2.000–2.900/Mon. | €900–1.400/Mon. |
| Nettoertrag | €1.100–1.600/Mon. | €800–1.300/Mon. |
| Flexibilität | Hoch — monatlich kündbar | Gering — MRG-Bindung |
| Leerstandsrisiko | Moderat | Gering |
| Abnutzung | Höher | Geringer |
| Aufwand | 15–20h/Wo. (selbst) | Minimal |
| Mit Management | 0h — alles inkludiert | — |
| Mehrertrag | +40–100% | Basis |
Vergleich für 50–65 m² Wohnung in Wien, Stand Q1/2026
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Ertragsanalyse anfordernDer Mehrertrag lohnt sich besonders für Eigentümer, die ihre Wohnung zwischendurch selbst nutzen möchten — das geht mit Langzeitmietern nicht. Und mit einem professionellen Property Manager reduziert sich der Zeitaufwand auf das Niveau einer Langzeitvermietung.
Für die Genehmigung der Kurzzeitvermietung in Wien gibt es klare Spielregeln — lies unseren Schritt-für-Schritt-Guide.
Wovon der Ertrag abhängt: Die 5 entscheidenden Hebel
Nicht jede Wohnung performt gleich. Diese fünf Faktoren bestimmen, ob dein Apartment im oberen oder unteren Bereich der Ertragsspanne liegt:
Die 5 Entscheidungshebel für deinen Ertrag
- Dynamische Preisgestaltung — +20–30% vs. statische Preise
- Multi-Channel-Distribution — Airbnb + Booking + Direkt
- Professionelle Fotos — +15–25% höherer ADR
- Gästebewertungen — Superhost-Status = besseres Ranking
- Saisonale Optimierung — Events und Kongresse gezielt bepreisen
- Lage: Die Bezirke 1–9 performen erwartungsgemäß am besten. Aber auch der 15., 17. und 20. Bezirk überraschen mit soliden Erträgen — vorausgesetzt, die Anbindung an U-Bahn oder Straßenbahn stimmt.
- Dynamisches Pricing: Statische Preise bedeuten 20–30 % Umsatzverlust. Ein PriceLabs-Algorithmus passt die Nachtpreise täglich an Nachfrage, Events und Saisonalität an.
- Ausstattung: Professionelle Fotos, Smart Lock, schnelles WLAN und eine gute Kaffeemaschine erhöhen die ADR messbar. Gäste zahlen für Komfort.
- Bewertungen: Listings mit 4,8+ Sternen bekommen laut unseren Daten rund 30 % mehr Buchungsanfragen als vergleichbare Listings mit 4,5 Sternen.
- Plattform-Mix: Nur Airbnb ergibt circa 60 % Auslastung. Airbnb + Booking.com + Vrbo + Google Vacation Rentals zusammen bringen 72 %+. Diversifikation ist der günstigste Umsatz-Hebel.
Was Eigentümer oft falsch einschätzen
In über 300 Gesprächen mit Wohnungseigentümern hören wir immer wieder die gleichen Fehleinschätzungen. Hier die vier häufigsten:
„Ich vermiete nur am Wochenende — reicht doch."
Wochentage bringen in Wien fast gleich viel wie Wochenenden — besonders durch Geschäftsreisende und Konferenztourismus. Nur Freitag bis Sonntag zu vermieten bedeutet eine massive Unter-Nutzung deines Ertragspotenzials.
„Im Winter vermietet niemand."
Wien ist eine ganzjährige Destination. Christkindlmärkte, Opernball, Konferenzen und die Museen-Saison sorgen für stabile Nachfrage. Unsere Auslastung im Dezember–Februar liegt bei 65–70 %.
„Airbnb-Gebühren sind zu hoch."
Mit dem Host-Only-Pricing zahlst du nur 3 % an Airbnb. Booking.com kostet 15 %, bringt aber andere Gästeprofile. Der Plattform-Mix maximiert die Auslastung bei akzeptablen Durchschnittskosten.
„Ich brauche keinen Property Manager."
Bei einem Apartment und viel Freizeit stimmt das. Aber 15+ Stunden pro Woche für Check-in, Reinigung, Gästekommunikation und Pricing — ab zwei Units oder einem Vollzeitjob ist ein professioneller Manager wirtschaftlich sinnvoll.
Alle Zahlen basieren auf anonymisierten Daten aus dem HappyHost-Portfolio und öffentlich zugänglichen Marktdaten (AirDNA, Stand Q1 2026). Individuelle Ergebnisse können abweichen.
Häufige Fragen zu Airbnb-Verdienst in Wien
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