Die meisten Airbnb-Einnahmen-Rechner im Internet zeigen unrealistische Zahlen. Brutto-Umsätze ohne Kostenabzüge, 85 % Auslastung als Annahme und keine Wiener Regulierung eingepreist — das hat mit der Realität wenig zu tun.
Dieser Artikel zeigt Netto-Erträge aus unserem eigenen Portfolio in Wien, Klagenfurt und Villach — anonymisierte Werte aus laufenden Vermietungen, ergänzt um Markt-Richtwerte dort, wo unsere Stichprobe zu klein ist. Keine Wunschzahlen, aber auch keine auf die Kommastelle gemessenen Werte.
„Wir verwalten Apartments in Wien, Klagenfurt und Villach — diese Zahlen stammen aus unserem eigenen Portfolio, nicht aus einem Rechner."
— Michael Kunz, Geschäftsführer HappyHost
Wenn du wissen möchtest, wie die Kurzzeitvermietung in Wien 2026 generell funktioniert, lies zuerst unseren Hub-Artikel. Hier geht es um die harte Frage: Was bleibt am Ende wirklich übrig?
€109
Ø Tagespreis Wien (ADR)
72%
HappyHost Auslastung
45–56%
Netto vom Brutto
+40–80%
Mehr als Langzeitmiete
Die Umsatz-Realität: Was Wien wirklich bringt
Nach unserer eigenen Marktbeobachtung (Inside-Airbnb-Daten und Live-Abfragen bei Airbnb und Booking.com) liegt der Wiener Durchschnitt bei einer Average Daily Rate (ADR) um €109 und einer Auslastung um 62 %. Das klingt erst einmal solide — ist aber eben nur der Durchschnitt. Die rechtliche Grundlage für die Wiener Vermietung bildet §129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung, ergänzt durch die Meldepflichten des Wiener Tourismusförderungsgesetzes. Wer die Regeln kennt, kann legal und maximal profitabel vermieten.
Im HappyHost-Portfolio erreichen wir durch dynamisches Pricing und Multi-Plattform-Vertrieb eine durchschnittliche Auslastung von 72 % — zehn Prozentpunkte über dem Markt. Das macht bei 30 Nächten im Monat einen erheblichen Unterschied.
Umsatz-Beispiele nach Wohnungsgröße
Alle Werte basieren auf anonymisierten Daten aus dem HappyHost-Portfolio (Stand Q1 2026):
| 1-Zimmer (30–45 m²) | 2-Zimmer (50–65 m²)Empfehlung | 3-Zimmer (70–90 m²) | 4+ Zimmer (90+ m²) | |
|---|---|---|---|---|
| Ø ADR | €75–95 | €100–130 | €130–170 | €160–220 |
| Auslastung | 70–78% | 65–75% | 55–68% | 45–60% |
| Brutto/Monat | €1.600–2.200 | €2.000–2.900 | €2.100–3.400 | €2.200–3.900 |
| Netto/Monat | €800–1.200 | €1.100–1.600 | €1.000–1.800 | €1.000–2.000 |
Richtwerte für Wien, professionell gemanagt (HappyHost Portfolio, Q1/2026)
Netto = nach Abzug aller Betriebskosten, Steuern und Management-Fee. Reinigungskosten werden dem Gast verrechnet und sind daher nicht enthalten.
Die Kostenstruktur — Was vom Brutto übrig bleibt
Der größte Fehler, den Eigentümer machen: sie rechnen mit 80 % Netto vom Brutto. Die Realität sieht anders aus. Hier die vollständige Kostenaufstellung für eine typische Wiener Ferienwohnung mit €2.000 Bruttoumsatz:
| Kostenpunkt | % vom Brutto | €/Monat (bei €2.000) |
|---|---|---|
| OTA-Provision (Airbnb/Booking) | 3–15 % | €60–€300 |
| Reinigung (vom Gast bezahlt) | 0 % | €0 |
| Verbrauchsmaterial | 3–5 % | €60–€100 |
| USt 10 % (Beherbergung, aus dem Brutto herausgerechnet) | ~9 % | €182 |
| Ortstaxe (seit 1.7.2026: 5 % vom Netto-Übernachtungspreis) | ~4,3 % | €87 |
| Management-Fee (25 % vom bereinigten Rohgewinn) | 21–24 % | €425–€485 |
| Netto für Eigentümer | ~45–56 % | €906–€1.126 |
Annahmen: Die €2.000 sind der Brutto-Betrag inklusive 10 % Umsatzsteuer, die Ortstaxe ist im Zimmerpreis enthalten. Die Management-Fee bemisst sich nach unseren AGB am bereinigten Rohgewinn — also am Umsatz nach Abzug von Plattformgebühren, Reinigung und Transaktionskosten, nicht am Bruttoumsatz. Deshalb sinkt sie mit, wenn die Plattformgebühr steigt.
Wichtig: Die Reinigungskosten werden bei professionellem Management als eigener Posten dem Gast verrechnet. Für den Eigentümer ist das ein durchlaufender Posten — kein Kostenblock.
Warum die 80%-Netto-Versprechen nicht stimmen
„Der häufigste Fehler: Eigentümer rechnen mit 80 % Netto vom Brutto. Realistisch sind 45–56 % — aber das ist immer noch deutlich mehr als eine Langzeitmiete."
— Michael Kunz, GF HappyHost
Mehr zu den Leistungen von HappyHost und was in der Management-Fee enthalten ist, findest du auf unserer Leistungsseite — inklusive der vollständigen Preisstruktur und des 75/25-Modells. Informationen zur Ortstaxe und gewerblichen Pflichten bietet die WKO Wien, Sparte Tourismus & Freizeitwirtschaft.
STR vs. Langzeitvermietung: Der ehrliche Vergleich
Die zentrale Frage für jeden Eigentümer: Lohnt sich der Aufwand der Kurzzeitvermietung gegenüber einem klassischen Mietvertrag? Hier der direkte Vergleich für eine 55-m²-Wohnung im 2. Bezirk:
| Kurzzeitvermietung (STR)Empfehlung | Langzeitmiete | |
|---|---|---|
| Brutto-Einnahmen | €2.000–2.900/Mon. | €900–1.400/Mon. |
| Nettoertrag | €1.100–1.600/Mon. | €800–1.300/Mon. |
| Flexibilität | Hoch — monatlich kündbar | Gering — MRG-Bindung |
| Leerstandsrisiko | Moderat | Gering |
| Abnutzung | Höher | Geringer |
| Aufwand | 3–5h/Wo. (selbst) | Minimal |
| Mit Management | 0h — alles inkludiert | — |
| Mehrertrag | +40–80% | Basis |
Vergleich für 50–65 m² Wohnung in Wien, Stand Q1/2026
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Ertragsanalyse anfordernDer Mehrertrag lohnt sich besonders für Eigentümer, die ihre Wohnung zwischendurch selbst nutzen möchten — das geht mit Langzeitmietern nicht. Und mit einem professionellen Property Manager reduziert sich der Zeitaufwand auf das Niveau einer Langzeitvermietung — wir haben Selbstverwaltung und Agentur im Detail verglichen.
Für die Genehmigung der Kurzzeitvermietung in Wien gibt es klare Spielregeln — lies unseren Schritt-für-Schritt-Guide.
Wovon der Ertrag abhängt: Die 5 entscheidenden Hebel
Nicht jede Wohnung performt gleich. Diese fünf Faktoren bestimmen, ob dein Apartment im oberen oder unteren Bereich der Ertragsspanne liegt:
Die 5 Entscheidungshebel für deinen Ertrag
- Dynamische Preisgestaltung — +20–30% vs. statische Preise
- Multi-Channel-Distribution — Airbnb + Booking + Direkt
- Professionelle Fotos — +15–25% höherer ADR
- Gästebewertungen — Superhost-Status = besseres Ranking
- Saisonale Optimierung — Events und Kongresse gezielt bepreisen
- Lage: Die Bezirke 1–9 performen erwartungsgemäß am besten. Aber auch der 15., 17. und 20. Bezirk überraschen mit soliden Erträgen — vorausgesetzt, die Anbindung an U-Bahn oder Straßenbahn stimmt. Beim Ertrag ist die Lage allerdings nur die eine Hälfte: Ob eine Wohnung überhaupt kurzzeitvermietet werden darf, entscheidet die Widmung, und die fällt je Bezirk anders aus. Wir haben das für Favoriten und Floridsdorf (dort ist keine Wohnzone ausgewiesen) ebenso aufbereitet wie für die Wieden, wo gut 41 % der Bezirksfläche in einer Wohnzone liegen.
- Dynamisches Pricing: Statische Preise bedeuten 20–30 % Umsatzverlust. Ein PriceLabs-Algorithmus passt die Nachtpreise täglich an Nachfrage, Events und Saisonalität an.
- Ausstattung: Professionelle Fotos, Smart Lock, schnelles WLAN und eine gute Kaffeemaschine erhöhen die ADR messbar. Gäste zahlen für Komfort.
- Bewertungen: Listings mit 4,8+ Sternen bekommen laut unseren Daten rund 30 % mehr Buchungsanfragen als vergleichbare Listings mit 4,5 Sternen.
- Plattform-Mix: Nur Airbnb ergibt circa 60 % Auslastung. Airbnb + Booking.com + Vrbo + Google Vacation Rentals zusammen bringen 72 %+. Diversifikation ist der günstigste Umsatz-Hebel.
Was Eigentümer oft falsch einschätzen
In über 300 Gesprächen mit Wohnungseigentümern hören wir immer wieder die gleichen Fehleinschätzungen. Hier die vier häufigsten:
„Ich vermiete nur am Wochenende — reicht doch."
Wochentage bringen in Wien fast gleich viel wie Wochenenden — besonders durch Geschäftsreisende und Konferenztourismus. Nur Freitag bis Sonntag zu vermieten bedeutet eine massive Unter-Nutzung deines Ertragspotenzials.
„Im Winter vermietet niemand."
Wien ist eine ganzjährige Destination — aber der Winter ist nicht gleich Winter. Unser Buchungsindex aus elf Wiener Apartments zeigt den Dezember als stärksten Monat des Jahres (Christkindlmärkte, Silvester), während Jänner und Februar deutlich unter dem Jahresschnitt liegen. Wer die drei Monate über einen Kamm schert, plant falsch: Im Dezember lohnt sich aggressives Pricing, im Jänner sind längere Aufenthalte die bessere Antwort.
„Airbnb-Gebühren sind zu hoch."
Seit Ende 2025 gilt bei Airbnb das Host-Only-Pricing mit 15,5 % Service-Fee. Booking.com liegt bei ca. 15 %. Der Vorteil: Gäste sehen den Endpreis sofort, was die Conversion verbessert. Ein guter Plattform-Mix maximiert die Auslastung.
„Ich brauche keinen Property Manager."
Bei einer Wohnung in der Nähe und Freude an Gästen stimmt das oft — die 3 bis 5 Stunden pro Woche sind machbar. Der Unterschied liegt weniger bei der Zeit als beim Know-how: dynamische Preise, mehrere Buchungsplattformen und ein eingespieltes Reinigungsteam holen aus derselben Wohnung mehr heraus. Für ein einzelnes Objekt baut sich das kaum jemand selbst auf.
Alle Zahlen basieren auf anonymisierten Daten aus dem HappyHost-Portfolio und öffentlich zugänglichen Marktdaten (AirDNA, Stand Q1 2026). Individuelle Ergebnisse können abweichen.
Häufige Fragen zu Airbnb-Verdienst in Wien
Du möchtest wissen, was deine Wohnung konkret einbringen kann? Fordere jetzt deine kostenlose Ertragsanalyse an — wir berechnen das Potenzial anhand echter Marktdaten für deinen Standort, ob in Wien oder am Wörthersee in Klagenfurt.
