WKO Infotalk Mai 2026: 6 Klarstellungen der MA 37 zur Kurzzeitvermietung in Wien

Am 13. Mai 2026 hat die Wirtschaftskammer Wien (Fachgruppe Hotellerie) einen Online-Infotalk mit Vertreterinnen der MA 37 (Baupolizei) und der MA 63 (Gewerberecht) zur Kurzzeitvermietung veranstaltet. Über 100 Wiener Vermieter und Hotelbetreiber haben teilgenommen.

Dieser Artikel fasst die sechs wichtigsten Klarstellungen der Behörden zusammen — kompakt und mit Praxisbezug. Wer eine Wohnung in Wien kurz vermieten will oder schon vermietet, sollte diese Punkte kennen.

Was war der WKO-Infotalk?

Seit der Bauordnungsnovelle vom Juli 2024 regelt § 129 Abs. 1a der Wiener Bauordnung die Kurzzeitvermietung im gesamten Stadtgebiet. Vorher galt die Regulierung nur in ausgewiesenen Wohnzonen. Die Konsequenzen für Vermieter sind massiv — und die Auslegung in vielen Praxisfragen war bisher unklar.

Der Infotalk vom 13. Mai 2026 war die erste öffentliche Behördenveranstaltung seit Inkrafttreten der neuen Regeln, bei der Vermieterinnen direkt Fragen stellen konnten. Die Behörde hat von 506 erteilten Ausnahmebewilligungen bei 1.163 Anträgen seit Juli 2024 berichtet — eine Bewilligungsquote von rund 43 Prozent. Die übrigen Anträge wurden abgelehnt oder befinden sich noch im Verfahren.

Erkenntnis 1: Anbieten ist nicht Vermieten

Die wichtigste Klarstellung des Tages: Bestraft wird bereits das Anbieten, nicht erst das tatsächliche Vermieten. § 135 Abs. 6a der Bauordnung sieht Strafen bis € 50.000 vor — und die Behörde legt „Anbieten" sehr weit aus.

Wörtliches Zitat der MA 37 vom 13. Mai: „Allein die Tatsache, dass es auf Airbnb steht, wäre schon das Anbieten." Egal ob jemand bucht, egal ob der Kalender nur theoretisch offen ist — die Sichtbarkeit reicht.

Praktische Konsequenz: Wer in Wien ohne Ausnahmebewilligung vermietet, muss seinen Buchungskalender auf maximal 90 Tage pro Kalenderjahr begrenzen — und zwar dauerhaft. Mehrfaches Öffnen und Schließen innerhalb eines Jahres wird zusammengezählt. Wer im Februar 80 Tage anbietet und im Herbst noch einmal 30 Tage, hat 110 angebotene Tage — auch ohne eine einzige Buchung.

Erkenntnis 2: Nebenwohnsitz reicht für die 90-Tage-Regel

Eine der häufigsten Fragen im Chat: Reicht ein Nebenwohnsitz, oder muss der Hauptwohnsitz in der Wohnung sein? Antwort der Behörde: „Das reicht. Das Gesetz sagt nur, es muss ein Wohnsitz gegeben sein. Egal, ob Haupt- oder Nebenwohnsitz."

Das hat erhebliche praktische Bedeutung: Wer eine Zweitwohnung in Wien besitzt, dort einen Nebenwohnsitz anmeldet und sie gelegentlich nutzt, kann sie bis zu 90 Tage pro Jahr kurzzeitvermieten — ohne Ausnahmebewilligung. Wer gar keinen Wohnsitz in der Wohnung angemeldet hat, fällt aus der 90-Tage-Regel heraus und braucht ab Tag 1 eine Bewilligung.

Erkenntnis 3: Die 30-Tage-Vertragsfalle

Seit Inkrafttreten der Novelle haben viele Wiener Vermieter auf 31-Tage-Verträge umgestellt, in der Annahme: „Über 30 Tage ist keine Kurzzeitvermietung mehr." Die MA 37 nannte das wörtlich eine „trügerische Sicherheit".

Was tatsächlich gilt: Der Oberste Gerichtshof hat bereits einen 2-Tages-Aufenthalt als kurzfristig eingestuft. Maßgeblich ist nicht die Vertragsdauer allein, sondern das Gesamtbild aus

• Wohnsitz des Vermieters und des Gastes,
• Art und Umfang der mitvermieteten Dienstleistungen (Reinigung, Bettwäsche, Frühstück, Schlüsselübergabe per Lockbox etc.),
• Mietvertragsklauseln (Kündigungsrechte, Stornierungsbedingungen, Anzahlung),
• Darstellung nach außen (Bewerbung auf Tourismus-Plattformen, Hinweise auf Sehenswürdigkeiten, Internet-Listing).

Ein längerer Mietvertrag schafft nur dann Klarheit, wenn auch das übrige Bild dazu passt: ein echtes Mietverhältnis ohne tourismustypische Dienstleistungen, klassische Bewerbung statt Plattform-Listing, eine übliche Stornierungs- und Kündigungsregelung.

Erkenntnis 4: Was als „Bett" zählt

Die 10-Betten-Schwelle ist die wichtigste regulatorische Trennlinie: Unter 10 Betten gelten geringere Brandschutz-Auflagen, und im Gewerberecht ist man unterhalb dieser Grenze beim freien Gewerbe statt beim reglementierten Beherbergungsgewerbe.

Definition laut MA 63 (Gewerberecht) vom 13. Mai 2026: Maßgeblich ist die Anzahl der angebotenen Schlafplätze, nicht die Möbelstücke. Können auf einem Doppelbett zwei Personen übernachten, zählt das als zwei Betten. Bietet ein Schlafsofa Platz für zwei Personen, sind das ebenfalls zwei Betten. Maßstab ist immer die Personenzahl, die tatsächlich übernachten kann — unabhängig vom Möbel.

Zustellbetten für Kleinkinder sind in der Wiener Mindestausstattungs­verordnung gesondert geregelt und werden in der Regel nicht in die Bettenanzahl eingerechnet.

Erkenntnis 5: Die 50 %-Grenze gilt nach Einheiten, nicht nach m²

Für die Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a Z 4 BO Wien gilt: Höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten eines Gebäudes dürfen für kurzfristige Beherbergung verwendet werden. Die MA 37 stellte klar: Es wird nach Anzahl der Einheiten gezählt, nicht nach Quadratmetern.

Praxisbeispiel: Ein Wiener Zinshaus mit 10 Wohnungen plus Keller und einem Erdgeschoss-Lokal hat 12 Nutzungseinheiten. Davon dürfen maximal 6 zur Kurzzeitvermietung umgewidmet werden — unabhängig von deren Größe. Eine 40-m²-Wohnung zählt genauso viel wie eine 150-m²-Wohnung.

Wichtig auch: Wer die 50 %-Grenze prüfen will, muss in die Hausanlage bei der MA 37 Einsicht nehmen — mit Zustimmung des Eigentümers. Eine konsolidierte Übersicht über bereits erteilte Bewilligungen pro Gebäude gibt es nach Aussage der Behörde nicht öffentlich abrufbar.

Erkenntnis 6: Beherbergungsstätte braucht mindestens zwei Einheiten

Eine alternative Option zur 5-Jahres-Ausnahmebewilligung ist die dauerhafte Umwidmung zur Beherbergungsstätte. Das funktioniert aber nur unter strengen Voraussetzungen.

Aus dem Termin: Eine Beherbergungsstätte im Sinne der Bauordnung benötigt

• mindestens zwei Beherbergungseinheiten,
• die zusammenhängend angeordnet sind (kein einzelnes Apartment im Erdgeschoss und ein zweites im Dachgeschoss),
• plus allgemeine Flächen für Wohnen und Wirtschaften — klassischerweise Rezeption, Frühstücksraum, eventuell Fitnessraum.

Wer eine einzelne 150-m²-Penthouse-Wohnung dauerhaft als Beherbergungsbetrieb betreiben will, muss sie zunächst baulich in zwei Einheiten teilen und die allgemeinen Flächen einrichten. Für viele Einzelvermieter ist das wirtschaftlich nicht darstellbar — die Ausnahmebewilligung nach § 129 (max. 5 Jahre, verlängerbar) bleibt der praktikable Weg.

EU-Verordnung 20. Mai 2026: Wien ist nicht vorbereitet

Am 20. Mai 2026 — eine Woche nach dem Infotalk — tritt die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft. Sie verpflichtet alle Mitgliedstaaten zu einer einheitlichen Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen und zwingt Plattformen wie Airbnb und Booking.com, monatliche Buchungsdaten an Behörden zu melden.

Auf die Frage, wie Wien die Verordnung umsetzt, gab es eine bemerkenswerte Antwort der MA 37: „Wir müssen hier einfach abwarten, bis die Politik etwas herausbringt."

Sieben Tage vor dem Stichtag bestätigt die Wiener Baubehörde damit öffentlich: Es existiert weder ein zentrales österreichisches Registrierungssystem noch eine fertige Wiener Umsetzungsverordnung. Die Kompetenzaufteilung zwischen Bund (Gewerberecht) und Ländern (Baurecht, Tourismus) ist noch ungeklärt.

Was das für Vermieter konkret bedeutet: Wer 2026 vermietet, sollte vorbereitet sein, kurzfristig eine Registrierungsnummer beantragen zu müssen — sobald das System steht. Plattformen werden voraussichtlich nicht-registrierte Listings deaktivieren.

Was sollten Wiener Vermieter jetzt tun?

Aus den sechs Klarstellungen ergibt sich eine konkrete Checkliste für jeden Wiener Eigentümer mit Kurzzeitvermietung:

Häufige Fragen zum WKO-Infotalk Mai 2026

Fazit: Mehr Klarheit für Wiener Vermieter

Der WKO-Infotalk vom 13. Mai 2026 hat in sechs zentralen Punkten Klarheit geschaffen. Besonders die Bestätigung, dass auch ein Nebenwohnsitz für die 90-Tage-Regel reicht, und die Klarstellung zur Bett-Zählung helfen Eigentümern, ihre Vermietung sauber aufzusetzen. Gleichzeitig wurde deutlich, dass die MA 37 „Anbieten" weit versteht — hier lohnt sich ein Blick auf die eigene Plattform-Konfiguration.

Offen bleibt die konkrete Umsetzung der EU-Registrierungsverordnung ab 20. Mai 2026. Vermieter sollten Plattform-Mitteilungen genau verfolgen und vorbereitet sein, kurzfristig eine Registrierungsnummer zu beantragen.

Für eine vollständige Übersicht zur Wiener Kurzzeitvermietung 2026 empfehlen wir unseren Hauptartikel mit allen Regeln, Marktdaten und Ertragszahlen. Wer konkret eine Ausnahmebewilligung beantragen will, findet die Schritt-für-Schritt- Anleitung im Genehmigungs-Guide.