Umwidmung Wien: Warum niemand die verlorenen Wohnungen kennt

Wie viele Wiener Wohnungen wurden durch Kurzzeitvermietung tatsächlich dem Wohnungsmarkt entzogen? Diese Frage prägt die Debatte um Airbnb & Co. in Wien seit Jahren — beantwortet hat sie bisher niemand mit belastbaren Zahlen. Eine schriftliche Auskunft der MA 37 (Baupolizei) zeigt jetzt, warum: Die Behörde selbst kann diese Frage nicht beantworten, weil sie die dafür nötigen Daten gar nicht erhebt.

Das ist mehr als ein Detail für Statistiker. Die Zahl der angeblich verlorenen Wohnungen ist eines der zentralen Argumente in der Wiener Regulierungsdebatte — und sie steht auf einer Datengrundlage, die es so nicht gibt.

Die Rechnung, um die es geht

Öffentlich kursiert seit Längerem eine Rechnung, die ungefähr so geht: Wien hat rund 14.000 Inserate auf Kurzzeitvermietungs-Plattformen, ein Teil davon entsteht durch Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten, und ein einzelner in einem Verfahren genannter Referenzwert von 10 Wohnungen pro Antrag wurde in Diskussionen bereits als Multiplikator verwendet, um daraus Tausende verlorene Wohnungen hochzurechnen.

Genau dazu hat sich die MA 37 auf Anfrage schriftlich geäußert — in vier Punkten, und alle vier schwächen die kursierende Rechnung.

Die vier Kernaussagen der MA 37 im Wortlaut

1. Die Vornutzung wird nicht erfasst

Ob eine Einheit vorher ein Büro, ein Geschäftslokal oder eine Wohnung war, hält die Behörde bei einem Antrag auf Ausnahmebewilligung nicht fest. Wörtlich: „Eine Differenzierung zwischen der Ursprungsnutzung (Büro, Geschäftsgebäuden) bei Umwidmungen von Einheiten zu Beherbergungsstätten und der Vornahme bauliche Änderungen ohne Umwidmung wird zurzeit datentechnisch nicht erfasst und kann somit auch nicht wiedergegeben werden."

2. Es sind nicht nur Wohnungen

Die MA 37 bestätigt ausdrücklich nicht, dass hinter den Anträgen ausschließlich Wohnungs-Umwidmungen stehen: „Es wird somit nicht bestätigt, dass es sich bei den von Ihnen angeführten Angaben ausschließlich um die Umwidmung von Wohnungen in Beherbergungsstätten handelt." Erfasst sind auch bauliche Änderungen in bereits bestehenden Beherbergungsstätten — bis hin zu Umwidmungen oder Neubauten.

3. Der „10 Einheiten je Antrag"-Wert trägt nicht

Der in der Debatte verwendete Referenzwert stammt laut MA 37 aus einem Einzelfall und einer manuellen Auswertung „aus laufenden Verfahren zu einem stark eingegrenzten Zeitraum". Und: Er beschreibt entfallene Wohnungen, nicht Einheiten allgemein. Die Behörde selbst schränkt ein: „Dieser Wert kann somit lediglich eine Tendenz abbilden."

4. Die Datenbasis fehlt grundsätzlich

Die Anzahl der Wohneinheiten pro Antrag wird „nicht elektronisch erfasst", auch Ablehnungsgründe werden nicht strukturiert festgehalten. Die MA 37 verweist darauf, dass „statistische Erhebungen … in der Bauordnung für Wien gesetzlich grundsätzlich nicht vorgesehen" sind, und lehnt eine tiefere Auswertung als unverhältnismäßigen Aufwand ab.

Was die Zahlen stattdessen zeigen: eine hohe Erfolgsquote

Zum Stichtag 22. Juni 2026 waren 946 der 1.080 Anträge abgeschlossen. Das Ergebnis: 644 Baubewilligungen (68,1 %), 152 von den Antragstellern selbst zurückgezogen (16,1 %), 106 wegen formaler Mängel zurückgewiesen (11,2 %) und nur 44 wegen inhaltlicher Mängel tatsächlich untersagt (4,7 %). 128 Verfahren liefen zu diesem Zeitpunkt noch, 6 waren beim Verwaltungsgericht Wien anhängig.

Wer an einem Antrag scheitert, scheitert also mehr als doppelt so oft an der Form — fehlende oder unvollständige Unterlagen — wie an der Sache selbst. Fast alles, was bei der MA 37 landet, wird am Ende bewilligt.

Hilft ein Blick auf einzelne Bezirke weiter?

Naheliegender Einwand: Wenn schon die Gesamtzahl nichts hergibt — vielleicht wird es genauer, wenn man Bezirk für Bezirk hinschaut. Die MA 37 ordnet ihre Anträge tatsächlich nach Bezirk und nach Art des Gebäudes. Die Frage nach den verlorenen Wohnungen beantwortet auch das nicht. Dafür gibt es drei Gründe.

• In einem Wohnhaus steckt nicht nur Wohnraum. Im selben Haus liegen das Geschäftslokal im Erdgeschoß, die Ordination im Hochparterre, das Büro im ersten Stock und der ausgebaute Dachboden. Ein Antrag, der einem Wohnhaus zugeordnet ist, kann jede dieser Flächen betreffen — eine Wohnung muss es nicht sein.
• Die Behörde hat ihre Zählweise zweimal umgestellt. Erst seit Ende 2023 wird überhaupt getrennt erfasst, um welche Art von Gebäude es geht; eine eigene Kategorie für Beherbergungsbetriebe kam noch später dazu. Wer zwei Jahre miteinander vergleicht, vergleicht deshalb auch zwei verschiedene Erfassungsarten. Ein Anstieg in der Statistik kann schlicht daher rühren, dass inzwischen genauer gezählt wird.
• Die Aufstellung ist grob. Sie zeigt Größenordnungen, keine belastbaren Werte je Bezirk. Wer die bräuchte, müsste die Behörde eigens eine feinere Auswertung erstellen lassen — und genau die lehnt sie als zu aufwendig ab.

Was das für die „14.000 Apartments"-Debatte bedeutet

Dafür lohnt zuerst ein Blick darauf, woher die 14.000 überhaupt kommen. Nicht von einer Behörde und nicht von Airbnb selbst, sondern von Inside Airbnb. Das ist ein privates Daten-Projekt, das Inserate von Buchungsplattformen einsammelt und nach eigener Darstellung zeigen will, wie sehr Airbnb den Wohnungsmarkt belastet. Die Zahlen sind deshalb nicht wertlos — aber sie entstehen mit einer klaren Haltung und werden entsprechend zugespitzt gelesen.

Wichtiger ist, was so eine Sammlung überhaupt zählt: jedes Inserat, das sie findet. Ob dahinter eine Wohnung steht und ob überhaupt jemand einzieht, spielt für die Zählung keine Rolle. Mitgezählt werden deshalb auch:

• Inserate, die seit Langem niemand mehr bucht — oder die es in Wirklichkeit gar nicht mehr gibt, weil sie nie gelöscht wurden
• Wohnungen, die ein paar Tage im Jahr vermietet werden, etwa während der Eigentümer selbst auf Urlaub ist
• Einzelne Zimmer in bewohnten Wohnungen und Betten in Hostels — also gar keine ganzen Wohnungen
• Hotels und Apartmenthäuser, die dem Wohnungsmarkt nie zur Verfügung standen
• Wohnungen, die ausschließlich monatsweise vergeben werden — also ganz normale befristete Vermietung und keine Kurzzeitvermietung

Eine Zahl von Inseraten ist damit etwas grundlegend anderes als eine Zahl von Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt fehlen. Wer das eine für das andere nimmt, überschätzt den Effekt zwangsläufig.

Die öffentliche Diskussion braucht damit eine ehrlichere Formulierung, und zwar in zwei Schritten — nicht nur einem:

• Die rund 14.000 vielzitierten Inserate sind eine Plattform-Zählung, keine Wohnungen.
• Und die Umwidmungs-Zahlen, mit denen inzwischen oft dagegengehalten wird, sagen genauso wenig — weil die Behörde selbst nicht erfasst, was vorher in der Einheit war.

Niemand kann damit sagen, wie viele Wiener Wohnungen tatsächlich zu Apartments geworden sind — nicht die Plattform-Zahl, und nicht die Behörde. Der naheliegende Einwand „Dann braucht es eben ein Register" trifft sich mit einer langjährigen VDAV-Position: eine einfache Anmeldepflicht, im Idealfall gekoppelt an das ohnehin bestehende Ortstaxen-Konto. Aber solange es keine verlässlichen Zahlen gibt, sollte auch nicht auf Basis von Schätzungen verschärft werden.

Häufige Fragen zur MA-37-Datenlücke

Fazit: Weniger sichere Zahlen als gedacht — auf beiden Seiten

Die Auskunft der MA 37 bestätigt: Weder die 14.000-Inserate-Zahl noch eine Hochrechnung über Umwidmungsanträge kann beziffern, wie viele Wiener Wohnungen tatsächlich zu Apartments geworden sind. Was sie stattdessen zeigt: Wer bei der MA 37 einen Antrag stellt, hat gute Chancen — 68,1 % der abgeschlossenen Verfahren enden mit einer Baubewilligung, und Scheitern liegt öfter an der Form als an der Sache.

Wer selbst einen Antrag plant, findet die Schritt-für-Schritt-Anleitung inklusive dieser Erfolgsquote im Genehmigungs-Guide. Die vollständige Einordnung von Markt, Recht und Ertrag in Wien steht im Hauptartikel Kurzzeitvermietung Wien 2026. Einen Überblick, wie HappyHost Wiener Objekte verwaltet, findest du auf unserer Wien-Seite zur Kurzzeitvermietung-Verwaltung.