Die kurze Antwort
Für die meisten Wohnungen, die in Wien als Anlage gekauft wurden, ist die touristische Kurzzeitvermietung heute nicht mehr zulässig. Das ist unangenehm zu lesen, aber es ist die Rechtslage — und du erfährst es besser jetzt als nach einer Anzeige.
Überraschend ist meistens der Grund. Es scheitert selten an der bekannten 90-Tage-Grenze. Es scheitert daran, dass das Gesetz diese 90 Tage nur erlaubt, solange in der Wohnung ein Wohnsitz besteht. Eine Wohnung, in der niemand gemeldet ist und die ganzjährig an Gäste geht, fällt aus dieser Ausnahme heraus — auch dann, wenn sie nur an zwanzig Tagen im Jahr vermietet wird.
Es gibt einen zweiten Weg, die sogenannte Ausnahmebewilligung. Sie ist an fünf Bedingungen geknüpft. Zwei davon beenden die meisten Vorhaben schon vor dem Antrag: die Wohnung darf nicht in einer Wohnzone liegen, und alle Miteigentümer des Hauses müssen schriftlich zustimmen.
Die zwei Türen — und wer durch keine passt
Maßgeblich ist § 119 Abs. 2a der Bauordnung für Wien. Der Wortlaut ist kurz genug, um ihn ganz zu lesen. Eine Wohnung darf außer unmittelbar für Wohnzwecke nur verwendet werden für
„a) solche [Nutzungen], die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden; die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke stellt keine solche Tätigkeit dar,
b) eine 90 Tage pro Kalenderjahr nicht überschreitende vorübergehende kurzfristige Vermietung der Wohnung, für die eine Verpflichtung zur Entrichtung einer Ortstaxe nach dem Wiener Tourismusförderungsgesetz in der jeweils geltenden Fassung besteht, ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung."
Und weiter im selben Absatz: Eine darüber hinausgehende Vermietung ist nach dem 1.7.2024 nur mit einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs. 1a zulässig.
Zwei Wege bleiben damit offen. Alles, was in keinen von beiden passt, ist unzulässig:
| Weg | Was er verlangt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Tür 1 — bis 90 Tage | Höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr, und der Wohnsitz in dieser Wohnung wird nicht dauerhaft aufgegeben. | § 119 Abs. 2a lit. b |
| Tür 2 — Ausnahmebewilligung | Fünf Bedingungen gemeinsam erfüllt, Bewilligung auf höchstens fünf Jahre befristet. | § 129 Abs. 1a |
Für Wohnungen in einer Wohnzone gibt es daneben noch einen dritten, deutlich engeren Weg — die Umwidmung zur Beherbergungsstätte. Er betrifft nicht die einzelne Wohnung, sondern das Gebäude; mehr dazu weiter unten unter Der Sonderfall Wohnzone.
Das häufigste Missverständnis
Oft liest man: „In Wohnzonen ist Kurzzeitvermietung verboten, außerhalb sind 90 Tage erlaubt." Das trifft es nicht. § 119 Abs. 2a gilt für alle Wohnungen in Wien — die 90-Tage-Regel samt Wohnsitz-Bedingung ebenso wie die Grenze darüber. Die Wohnzone entscheidet nicht über die 90 Tage. Sie entscheidet darüber, ob überhaupt eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (§ 129 Abs. 1a Z 1).
Warum der Wohnsitz das eigentliche Nadelöhr ist
Die 90 Tage stehen in jedem Zeitungsartikel. Der Halbsatz dahinter steht fast nirgends — dabei ist er der Grund, warum die meisten Anlegerwohnungen ausscheiden: „ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in dieser Wohnung".
Die 90-Tage-Erlaubnis ist damit auf einen bestimmten Fall zugeschnitten: jemand wohnt in der Wohnung und vermietet sie zeitweise mit, etwa während längerer Abwesenheiten. Sie ist nicht als Startbudget für eine ganzjährig leerstehende Anlagewohnung gedacht. Wer die Wohnung gekauft hat, um sie zu vermieten, und selbst nie dort wohnt, kann sich auf Tür 1 nicht stützen — unabhängig davon, wie wenige Tage tatsächlich vermietet wird.
Ob im Einzelfall ein Wohnsitz im Sinn dieser Bestimmung vorliegt und was „dauerhafte Aufgabe" konkret bedeutet, beurteilt die Baubehörde. Diese Seite kann dir zeigen, worauf es ankommt; die verbindliche Auskunft dazu gibt die MA 37, die rechtliche Beurteilung deines Falls ein Rechtsanwalt.
Wohnung im Eigentum einer GmbH?
Dann fällt die 90-Tage-Ausnahme von vornherein weg. Die Baupolizei stellt in ihrem Merkblatt klar: Juristische Personen haben keinen Wohnsitz und können sich deshalb nicht auf die 90-Tage-Regel berufen. Für eine Wohnung, die einer GmbH gehört, führt der Weg von Anfang an über eine Bewilligung — oder über eine andere Nutzungsart.
Selbst-Check: fünf Fragen, die auch die Behörde stellt
Diese fünf Fragen entscheiden nach dem Gesetzeswortlaut darüber, ob eine Ausnahmebewilligung überhaupt in Frage kommt. Sie ersetzen keine Prüfung und keine Rechtsberatung — sie sagen dir nur, ob sich der Weg lohnt oder ob er schon am Anfang endet. Ein einziges Nein genügt, damit Tür 2 zu bleibt.
- Liegt die Wohnung außerhalb einer Wohnzone und außerhalb der Kleingarten-Widmungen? In einer Wohnzone, im „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet" (auch in der Variante für ganzjähriges Wohnen) oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen kann diese Ausnahmebewilligung nicht erteilt werden. (§ 129 Abs. 1a Z 1) Ob deine Wohnung in einer Wohnzone liegt, steht im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien.
- Wurde die Wohnung ohne Wohnbauförderung errichtet? Wurden für die Errichtung Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen, scheidet die Bewilligung aus. (§ 129 Abs. 1a Z 2)
- Bleibt die Mehrzahl der Wohnungen im Haus Wohnraum? Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude muss weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. (§ 129 Abs. 1a Z 3)
- Bleiben höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten unter der Grenze? Nicht mehr als 50 vH der Nutzungseinheiten des Gebäudes dürfen der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen. Gezählt werden Nutzungseinheiten, nicht Quadratmeter. (§ 129 Abs. 1a Z 4)
- Stimmen alle Miteigentümer schriftlich zu? Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers beziehungsweise aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Gebäudes beizulegen. Nicht die Mehrheit — alle. (§ 129 Abs. 1a)
Fällt die Antwort fünfmal positiv aus, ist ein Antrag bei der Baupolizei (MA 37) denkbar. Die Bewilligung ist auf höchstens fünf Jahre zu befristen; nach Ablauf kann bei weiterhin vorliegenden Voraussetzungen neu bewilligt werden. Ob sie erteilt wird, entscheidet allein die Behörde.
Der Sonderfall Wohnzone
Ein „Nein" bei Frage 1 bedeutet nicht automatisch, dass es im Haus überhaupt keinen Weg gibt — er führt nur über eine andere Bestimmung. In Wohnzonen ist die Kurzzeitvermietung laut Baupolizei ausschließlich in Unterkunftsräumen einer Beherbergungsstätte zulässig; die dafür nötige Auflassung der Wohnung und Umwidmung ist nach § 7a Abs. 5 BO auf Antrag zuzulassen, wenn die im Gebäude verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 vH aller Nutzflächen beträgt (Erdgeschoß und Kellergeschoße bleiben dabei außer Betracht).
Das ist ein eigenes Umwidmungsverfahren und keine Variante der Ausnahmebewilligung — es betrifft das Gebäude, nicht nur die einzelne Wohnung, und ist für eine einzelne Anlegerwohnung in einem bewohnten Haus in der Praxis selten der passende Weg. Ob er im konkreten Fall offensteht, beurteilt die MA 37; die rechtliche Begleitung eines solchen Verfahrens gehört zu einem Rechtsanwalt oder Ziviltechniker.
Bei Eigentumswohnungen kommt eine zweite, davon unabhängige Ebene dazu: Die touristische Nutzung einer als Wohnung gewidmeten Einheit gilt zivilrechtlich als Widmungsänderung und braucht nach § 16 Abs. 2 WEG 2002 die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer; ersatzweise kann sie durch das Außerstreitgericht erteilt werden. Das ist eine rechtliche Frage und gehört zu einem Rechtsanwalt.
Schon das Inserat ist strafbar — nicht erst die Vermietung
Dieser Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Die Bauordnung stellt nicht erst das Vermieten unter Strafe, sondern bereits das Anbieten. § 135 Abs. 6a lautet:
„Schon das Anbieten einer Wohnung zu Zwecken, die über die Grenzen des § 119 Abs. 2a lit. a und b hinausgehen, ohne Ausnahmebewilligung (§ 129 Abs. 1a) ist als Verwaltungsübertretung gemäß Abs. 1 strafbar."
Der Strafrahmen des Abs. 1 reicht bis zu 50.000 Euro, bei Uneinbringlichkeit bis zu zwei Wochen Ersatzfreiheitsstrafe. Praktisch heißt das: Ein Inserat auf einer Buchungsplattform kann bereits genügen, auch wenn darüber nie eine Buchung zustande gekommen ist. Wer das Thema „erst mal ausprobieren" will, probiert es mit dem Inserat bereits aus.
Wer was entscheidet
Bei diesem Thema reden mehrere Stellen mit, und keine davon ist ein Hausverwalter oder ein Vermietungsdienstleister. Wir sagen dir offen, wo du hingehörst — übernehmen können wir keinen dieser Schritte:
| Frage | Zuständig |
|---|---|
| Ausnahmebewilligung, Widmung, verbindliche baurechtliche Auskunft | Baupolizei der Stadt Wien (MA 37) |
| Verwaltungsstrafverfahren nach der Bauordnung | Magistratsabteilung 64 |
| Zustimmung der Miteigentümer, Widmungsänderung nach WEG, Miet- und Untermietfragen | Rechtsanwalt, gegebenenfalls Außerstreitgericht |
| Steuerliche Behandlung, Ortstaxe, Umsatzsteuer, Gewerbeanmeldung | Steuerberater beziehungsweise die zuständige Behörde |
Was diese Seite ist — und was nicht
Diese Seite gibt den Gesetzeswortlaut wieder und ordnet ihn ein. Sie ist keine Rechtsberatung und ersetzt weder die Auskunft der MA 37 noch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Wir prüfen keine Anträge, stellen keine und haben keinen Einfluss auf behördliche Entscheidungen. Rechtsstand: 1. August 2026.
Was gilt — und was bisher nur angekündigt ist
Bei diesem Thema kursieren Ankündigungen und geltendes Recht munter durcheinander. Die Trennung ist einfach:
Das gilt heute
Die Regeln oben stammen aus der Novelle LGBl. Nr. 37/2023 und sind seit 1. Juli 2024 wirksam. Seither wurden die Paragrafen zwar mehrfach novelliert — §§ 119 und 135 zuletzt mit Wirkung vom 15. Juli 2026, § 129 mit Wirkung vom 12. Februar 2026 —, die für die Kurzzeitvermietung maßgeblichen Absätze (§ 119 Abs. 2a, § 129 Abs. 1a, § 135 Abs. 6a) sind dabei jedoch unverändert geblieben. Für dieses Thema hat sich seit 1. Juli 2024 also nichts geändert. Geprüft haben wir das durch einen Vergleich der Fassungen im Rechtsinformationssystem des Bundes.
Das ist bisher nur angekündigt
Am 22. Juni 2026 kündigte Bürgermeister Michael Ludwig eine weitere Verschärfung an: eine verpflichtende Registrierungsnummer, die in jedem Inserat anzugeben wäre, Prüf- und Löschpflichten für Plattformen wie Airbnb und Booking, Strafen bis 50.000 Euro für gewerbliche Anbieter sowie strengere Kriterien bei der Umwidmung in Beherbergungsstätten.
Beschlossen ist davon nichts. Zum Rechtsstand dieser Seite (1. August 2026) ist keine entsprechende Novelle in Kraft. Wer heute plant, plant nach der oben dargestellten Rechtslage — sollte aber damit rechnen, dass sich die Anforderungen noch verschärfen und nicht lockern.
Wenn deine Wohnung nicht darf: der zulässige Weg
Die häufigste Reaktion an diesem Punkt ist: „Und jetzt?" Die gute Nachricht ist, dass die Wohnung deswegen nicht schlechter wird. Was wegfällt, ist die touristische Nutzung — nicht die Vermietung an sich.
Der Weg, der in Wien offensteht, ist die längerfristige möblierte Vermietung: Aufenthalte ab mehreren Monaten, an Menschen, die beruflich oder für ein Studium befristet in Wien sind. Die Wohnung bleibt eingerichtet, die Betreuung ist ähnlich wie bei Kurzzeitvermietung, der Ertrag liegt typischerweise über der klassischen unmöblierten Langzeitmiete und unter der Kurzzeitvermietung — dafür ohne die Bewilligungsfrage.
Genau das betreiben wir. Wir verwalten Einheiten, für die die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen, und wir sagen dir vorher ehrlich, ob deine Wohnung dazu gehört — auch dann, wenn die Antwort Nein lautet und wir dadurch kein Geschäft machen.
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Alle Gesetzeszitate stammen im Wortlaut aus dem Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), abgerufen am 1. August 2026:
- § 119 Bauordnung für Wien (RIS) — Arten von Nutzungseinheiten, Abs. 2a
- § 129 Bauordnung für Wien (RIS) — Ausnahmebewilligung, Abs. 1a
- § 7a Bauordnung für Wien (RIS) — Wohnzonen, Abs. 3 und Abs. 5
- § 135 Bauordnung für Wien (RIS) — Baustrafen, Abs. 1 und Abs. 6a
- Stadt Wien: Ausnahmebewilligung für Kurzzeitvermietung — Antrag
- MA 37: Merkblatt Verwendung von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung (PDF)
- ORF Wien, 22.06.2026: angekündigte Verschärfung — Ankündigung, kein geltendes Recht
