Nächtigungsabgabe Salzburg 2026: Neue Sätze ab Oktober

Wer in Salzburg eine Ferienwohnung vermietet, stolpert über zwei völlig getrennte Regelwerke — und verwechselt sie regelmäßig. Das Salzburger Nächtigungsabgabengesetz regelt, was der Gast zahlt. Das Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 regelt, ob du überhaupt vermieten darfst. Das eine ist eine Abgabe, das andere eine Frage der Widmung — und nur beim zweiten drohen Strafen bis 50.000 Euro.

Der aktuelle Anlass ist die Abgabe: Zum 1. Oktober 2026 steigen die gesetzlichen Obergrenzen. Wichtig dabei — es sind Obergrenzen, keine Beträge. In Umlauf sind Zahlen wie „4,00 Euro ab Juli 2026“. Beides stimmt nicht: weder das Datum noch die Vorstellung, es gäbe einen einheitlichen Satz für ganz Salzburg.

Nachfolgend bleiben beide Ebenen getrennt: zuerst die Abgabe mit den Beträgen aus dem Gesetzestext und zwei echten Gemeindebeispielen, dann die Zulässigkeitsfrage als Entscheidungsbaum durch § 31b. Zum Schluss der Vergleich mit Wien, das nach einer grundlegend anderen Logik reguliert.

Was sich am 1. Oktober 2026 ändert

§ 5 Abs 2 des Nächtigungsabgabengesetzes staffelt die Obergrenzen nach Ortsklasse — also danach, ob und welcher Tourismusverband in der Gemeinde besteht. Die Ortsklassen sind in § 34 des Salzburger Tourismusgesetzes 2003 geregelt.

Zwei Feinheiten, die in der Praxis oft übersehen werden. Erstens darf eine Gemeinde nach § 5 Abs 3 innerhalb ihres Gebiets differenzieren: nach Lage der Unterkunft — gemeint ist der räumliche Abstand zu wesentlichen Tourismuseinrichtungen — und nach Saison. Zwei Wohnungen in derselben Gemeinde können also unterschiedlich belastet sein. Zweitens gilt eine Vorlaufzeit: Verordnungen über die Höhe treten nach § 5 Abs 9 frühestens sechs Monate nach ihrer Kundmachung in Kraft. Eine Erhöhung fällt dir also nicht über Nacht auf den Kopf — vorausgesetzt, du verfolgst die Kundmachungen.

Was zwei Gemeinden tatsächlich verlangen

Weil das Land keine konsolidierte Übersicht der Gemeindesätze veröffentlicht, lohnt der Blick auf zwei konkrete, öffentlich einsehbare Beispiele. Sie zeigen, wie unterschiedlich die Umsetzung ausfällt — und dass keine der beiden Gemeinden den gesetzlichen Höchstbetrag ausschöpft.

Die Stadt Salzburg weist ihren Satz als Gesamtbetrag aus: „Die Höhe der allgemeinen Nächtigungsabgabe samt Mobilitätsbeitrag beträgt ab 1. Mai 2025 3,50 Euro für jede Nächtigung.“ Darin stecken 3,00 Euro Abgabe und 0,50 Euro Mobilitätsbeitrag — eine Unterscheidung, die zählt, sobald der Mobilitätsbeitrag 2027 auf 1,10 Euro steigt. Dazu kommen laut derselben Seite 0,05 Euro je Nächtigung als Beitrag zum Tourismusförderungsfonds des Landes.

Flachau hebt bereits zum 1. Juni 2026 an — vier Monate vor dem gesetzlichen Stichtag, weil die alte Obergrenze das schon zuließ. Wer dort Ferienwohnungen besitzt, trifft die zweite, deutlich größere Änderung: Die besondere Nächtigungsabgabe für eine Ferienwohnung bis 40 m² steigt zum 1. Juli 2026 von 490 auf 800 Euro im Jahr. Das ist keine Abgabe pro Gast, sondern eine Jahrespauschale für die Wohnung selbst.

Beispielrechnung

Zwei Erwachsene, fünf Nächte in der Stadt Salzburg zum aktuellen Satz: 2 × 5 × 3,50 € = 35,00 € für den gesamten Aufenthalt. Steigt der Mobilitätsbeitrag am 1. Mai 2027 auf 1,10 Euro und bleibt die Abgabe bei 3,00 Euro, werden daraus 2 × 5 × 4,10 € = 41,00 €.

Reisen Kinder mit, sinkt der Betrag: Personen bis zum vollendeten 15. Lebensjahr sind nach § 4 Abs 1 Z 8 befreit. Eine vierköpfige Familie mit zwei Kindern zahlt also nur für die beiden Erwachsenen. Befreit sind außerdem unter anderem Personen, die sich länger als zwei Wochen ununterbrochen zur Berufsausübung in der Gemeinde aufhalten — relevant für alle, die Richtung Mittelfristvermietung denken.

Beide Rechnungen sind illustrativ und gelten nur für diese Gemeinden zum genannten Stand. Rechne mit dem Satz aus der Verordnung deiner Gemeinde, nicht mit dem gesetzlichen Maximum — und nicht mit dem einer Nachbargemeinde.

Anzeigen, registrieren, abführen

Die Abgabe schuldet der Gast (§ 6). Du hebst sie ein und führst sie ab — und wirst mit der Einhebung selbst zur Abgabenschuldnerin oder zum Abgabenschuldner, mit Haftung nach der Bundesabgabenordnung. Wer die Abgabe beim Gast nicht kassiert, zahlt sie am Ende aus eigener Tasche.

Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte zusätzlich § 11 im Blick behalten: Die besondere Nächtigungsabgabe ist ein jährlicher Pauschalbetrag, bemessen als Vielfaches des örtlichen Satzes samt Mobilitätsbeitrag. Die Staffel reicht vom 200-Fachen bei Wohnungen bis 40 m² Nutzfläche über das 260-, 300- und 360-Fache bis zum 380-Fachen bei mehr als 130 m². Für dauernd abgestellte Wohnwagen gilt das 130-Fache.

Auch hier gilt dieselbe Logik wie bei der allgemeinen Abgabe: Das Gesetz sagt, der Pauschalbetrag „darf nicht höher festgesetzt werden“ als diese Vielfachen — es sind also Höchstbeträge. Die konkrete Höhe legt die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister in diesem Rahmen per Verordnung fest (§ 11 Abs 2), wobei 50 Prozent des jeweiligen Höchstbetrags nicht unterschritten werden dürfen. Frag also auch hier nach der Verordnung deiner Gemeinde, statt mit dem gesetzlichen Maximum zu rechnen.

Entscheidend ist, was das Gesetz unter einer Ferienwohnung versteht: nach § 3 Z 5 eine Unterkunft, die nicht dem dauernden Wohnbedarf, sondern überwiegend dem Aufenthalt an Wochenenden oder im Urlaub dient. Ausdrücklich nicht darunter fallen Unterkünfte, die im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs, der Privatzimmervermietung oder eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs angeboten werden. Die besondere Nächtigungsabgabe trifft also die selbst genutzte Zweitwohnung — nicht das reguläre Vermietungsobjekt.

Welche Dimension das annehmen kann, zeigt Flachau: Dort steigt der Jahrespauschalbetrag für eine Ferienwohnung bis 40 m² zum 1. Juli 2026 von 490 auf 800 Euro. Der Grund ist die Systematik — weil sich der Pauschalbetrag am örtlichen Nächtigungssatz bemisst, zieht eine Erhöhung der Nächtigungsabgabe die Zweitwohnungs-Pauschale automatisch mit nach oben.

Darf ich in Salzburg überhaupt vermieten?

Hier liegt das eigentliche Risiko — und der Punkt, an dem die meisten Ratgeber aufhören. Nach § 31b Abs 1 des Raumordnungsgesetzes gilt die Verwendung einer bestehenden Wohnung für touristische Beherbergung als Zweckentfremdung und ist nur mit Bewilligung zulässig.

„Nur mit Bewilligung“ ist aber nicht dasselbe wie „verboten“. § 31b Abs 2 nimmt fünf Fallgruppen vollständig von dieser Beschränkung aus. Greift eine davon, brauchst du gar keine Bewilligung.

Greift keine dieser Ausnahmen, führt der Weg über eine baubehördliche Bewilligung nach § 31b Abs 3. Sie darf nur erteilt werden, wenn zwei Bedingungen zusammen erfüllt sind:

1. Für die Errichtung der Wohnung wurden keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen, und
2. die Wohnung weist keine gute Eignung für Hauptwohnsitzzwecke auf — oder in der Gemeinde besteht keine Nachfrage, die das Angebot an hauptwohnsitztauglichen Wohnungen erheblich übersteigt.

Beides muss die antragstellende Person nachweisen. Die Bewilligung wird auf höchstens zehn Jahre befristet und kann mit Auflagen verbunden werden. Genau an Bedingung zwei scheitern viele Vorhaben in Ballungsräumen: Eine gut geschnittene Wohnung in guter Lage ist per Definition hauptwohnsitztauglich — und dort, wo Wohnraum knapp ist, greift auch die zweite Alternative nicht.

Wie stark Salzburg Zweitwohnungen einschränkt

Der Rahmen dafür steht in § 31 des Raumordnungsgesetzes. Eine Gemeinde wird zur Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde, wenn der Anteil der nicht als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen 16 Prozent des Wohnungsbestands übersteigt. Die Landesregierung stellt das alle fünf Jahre fest und bezeichnet die Gemeinden per Verordnung. Zusätzlich können Gemeinden im Flächenwidmungsplan einzelne Beschränkungsgebiete kennzeichnen.

Die offizielle Übersicht des Landes Salzburg mit Stand 15. August 2025 listet 91 Gemeinden, in denen die Beschränkung im gesamten Gemeindegebiet gilt, sowie neun weitere mit Beschränkungsgebieten in Teilen — darunter die Stadt Salzburg. Zusammen sind das 100 der 119 Salzburger Gemeinden; nur 19 sind gar nicht betroffen. Am dichtesten ist das Netz im Pinzgau und im Pongau, wo je über zwanzig Gemeinden vollständig erfasst sind.

Der Fall der Landeshauptstadt ist dabei besonders aufschlussreich. Die Stadt Salzburg lag beim Anteil der Nicht-Hauptwohnsitze unter der 16-Prozent-Schwelle und wurde deshalb gerade nicht automatisch zur Beschränkungsgemeinde. Der Gemeinderat hat daraufhin im Februar 2024 das gesamte Stadtgebiet freiwillig als Zweitwohnung-Beschränkungsgebiet gekennzeichnet. Wer also nur die Landesverordnung prüft und die Stadt dort nicht als Beschränkungsgemeinde findet, zieht den falschen Schluss — die Beschränkung kommt hier aus dem Flächenwidmungsplan der Stadt.

Salzburg vs. Wien: zwei gegensätzliche Systeme

Wer die Wiener Regeln kennt, unterschätzt Salzburg systematisch. Wien reguliert die Nutzung — wie viele Tage, mit welchem Wohnsitz. Salzburg reguliert die Fläche und das Gebäude — welche Widmung, welches Baujahr, welche Vornutzung. Aus dieser Verschiebung folgt fast alles andere.

Der praktische Unterschied: In Wien ist die Hürde sozial — du musst alle Miteigentümer überzeugen. In Salzburg ist sie planungsrechtlich — die Lage deiner Wohnung entscheidet, und daran lässt sich nachträglich kaum etwas ändern. Wer in Wien scheitert, kann verhandeln. Wer in Salzburg außerhalb der Ausnahmen liegt, kann das in aller Regel nicht.

Umgekehrt ist Salzburg dort großzügiger, wo die Widmung passt: Eine Wohnung in einem gekennzeichneten Gebiet nach § 39 Abs 2 ist ohne jedes Verfahren zulässig — es gibt keine Tagesgrenze, die man ausschöpfen müsste, und keine Bewilligung, die auslaufen könnte. Ob eine konkrete Adresse in einem solchen Gebiet liegt, steht im Flächenwidmungsplan der Gemeinde und lässt sich nur dort verlässlich klären.

Was jetzt zu tun ist

Die Reihenfolge ist entscheidend: erst die Zulässigkeit klären, dann die Abgaben. Wer zuerst das Inserat baut, riskiert eine Strafe für genau diesen Schritt.

Die Mikrohotel-Novelle: angekündigt, noch nicht in Kraft

Seit 2026 wird eine Novelle zum Raumordnungsgesetz diskutiert, die sogenannte Mikrohotels eindämmen soll — Beherbergungsbetriebe, die faktisch wie Apartmenthäuser in Wohngegenden funktionieren. Wichtig für die Einordnung: Es liegt nicht ein fertiger Entwurf vor, sondern mehrere konkurrierende Wege, und zwischen Land und Stadt Salzburg ist der richtige Hebel strittig.

Der Landtagsantrag vom 25. März 2026 schlägt eine Legaldefinition vor — im Kern ein Betrieb mit höchstens 30 Betten in überwiegend von Wohnbau geprägter Umgebung, baulich aus kleinflächigen, wohnungsähnlichen Einheiten bestehend — und will unter anderem § 39 Abs 2 um Mikrohotels ergänzen. Also genau jene Bestimmung, über die heute die Befreiung nach § 31b Abs 2 Z 1 läuft. Parallel dazu wurde ein Weg über die Bebauungsplanung ins Spiel gebracht, den die Stadt Salzburg am 25. Mai 2026 öffentlich zurückwies — rund 800 Bebauungspläne zu ändern sei „ein aufwändiger, jahrelanger Prozess“. Welche Fassung am Ende beschlossen wird, ist damit offen.

Stand 30. Juli 2026 ist davon nichts in Kraft. Die im Rechtsinformationssystem des Bundes konsolidierte Fassung enthält weder die Definition noch eine Änderung an § 31b oder § 39 — und auch die dort bereits abrufbaren Fassungen für die kommenden Monate sind wortgleich mit der heutigen. Die jüngste eingearbeitete Novelle stammt aus dem Landesgesetzblatt Nr. 11/2026.

Bis zur Kundmachung gilt daher die oben beschriebene Rechtslage. Weil aber ein Inkrafttreten für 2026 angekündigt war und mehrere Varianten im Umlauf sind, gilt: Wer ein Vorhaben plant, das auf einer § 39-Abs-2-Kennzeichnung aufbaut, sollte den Stand unmittelbar vor der Entscheidung erneut prüfen — genau dort würde die Novelle spürbar eingreifen, und zwar unabhängig davon, welche der diskutierten Varianten sich durchsetzt.

Ebenfalls im Blick behalten: die EU-Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung. Sie gilt seit 20. Mai 2026, wirkt für Vermieter aber erst, wenn ein Registrierungsverfahren eingerichtet ist. Salzburg hat mit dem Unterkunftsregister nach § 9 bereits eine Struktur, die einer solchen Registrierung nahekommt — ein Detail, das andere Bundesländer so nicht haben.

Häufige Fragen zur Nächtigungsabgabe Salzburg

Fazit

Die Erhöhung zum 1. Oktober 2026 ist der sichtbare Teil, aber nicht der wichtige. Ein paar Euro mehr pro Nacht kalkuliert man ein. Ob eine Wohnung überhaupt touristisch genutzt werden darf, entscheidet dagegen über das gesamte Vorhaben — und diese Frage beantwortet in Salzburg nicht das Abgabenrecht, sondern § 31b des Raumordnungsgesetzes.

Die gute Nachricht: Der Weg ist benennbar. Fünf Ausnahmen befreien vollständig, und für alles andere gibt es ein Verfahren mit klaren Voraussetzungen. Die schlechte: Beides hängt an Widmung, Baujahr und Vornutzung — an Umständen also, die man vor dem Kauf prüfen kann und nach dem Kauf kaum noch beeinflusst.

Wie das in einem anderen Bundesland aussieht, zeigt der Vergleich mit der Kärntner Aufenthaltsabgabe ab November 2026, wo ein landesweit einheitlicher Satz eingeführt wird — das genaue Gegenteil des Salzburger Modells; wer dort ein Objekt hat, findet die regionale Einordnung unter Klagenfurt und Wörthersee. Für Wien führt der Leitfaden zur Kurzzeitvermietung in Wien durch die 90-Tage-Regel, und die Genehmigung nach § 129 Abs 1a ist dort Schritt für Schritt beschrieben.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 30. Juli 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind der Gesetzestext, die Verordnung deiner Gemeinde und der Flächenwidmungsplan. Für verbindliche Auskünfte wende dich an die Baubehörde beziehungsweise die Abgabenbehörde der Gemeinde oder an eine Rechtsanwaltskanzlei.